Motion – 2015 / 42
År: 2015
Nummer: 42
Motionsställare: Lars Lingvall, fullmäktig Segelbåten
SKB:s riktlinjer och modell för hyressättning
Grunderna för beräkning av hyran finns i stadgarna. Men hur fungerar de bestämmelserna? Hur sätts SKB:s hyror?
Det har funnits utredningar om hyressättningen. Den första utredningen på senare år kom 2003 och behandlades vid det årets stämma. (Utredningen saknas på SKB:s hemsida.) De riktlinjer för hyressättningen som beslutades innebar att hyrorna skulle ”fördelas efter lägenheternas relativa värden” – det var den stora nyheten. Året efter gjorde Temaplan en enkät till medlemmarna som något slags stöd för detta. Men styrelsen kunde ändå i stor utsträckning sätta hyrorna som de ville, och motiveringarna för hur årets hyreshöjningar hade fördelats var mycket knapphändiga.
En utvärdering av riktlinjerna skulle göras efter fem år. Inför den föreslogs i motion 39 år 2008 att styrelsen skulle få i uppdrag ”att se till att utvärderingen av 2003 års hyresriktlinjer innefattar analys och överväganden i fråga om sociala konsekvenser av starka hyreshöjningar, bibehållande av kötidens värde samt möjligheter att basera hyressättningen på objektiva faktorer och faktiska kostnader.” Förslaget avslogs.
Utvärderingen kom på hösten 2008 och diskuterades vid stämman 2009. Slutsatsen i utvärderingen var att riktlinjerna hade tillämpats som avsett. Trots det föreslog man att den stora nyheten från 2003 – formuleringen om ”lägenheternas relativa värden” – skulle tas bort, eftersom uttrycket ”relativt värde” hade ”uppfattats som svårt att tolka och förstå”. Så skedde också.
Det innebar att större delen av riktlinjerna från 2003 avskaffades. Kvar fanns bara formuleringarna om hyra i ny- och ombyggda fastigheter, jämkning vid ombyggnad samt begränsningen till fyra procent som högsta tillåtna skillnad i hyreshöjning. Styrelsen hade fått ännu friare tyglar för att sätta hyrorna.
I utvärderingen (sidan 4) sade man för övrigt: ”Det bör också årligen visas hur hyresstrukturen totalt sett ser ut inom föreningen och för jämförelse även hur hyresnivåerna ser ut i olika kvarter”. Någon sådan redovisning har inte skett.
En andra utvärdering av riktlinjerna skulle göras efter ytterligare fem år.
En modell för fördelning av hyreshöjningar föreslogs i motion 67 förra året, och styrelsen svarade att en sådan modell skulle tas fram.
På fullmäktigedagen i november 2014 presenterades modellen av SKB:s t.f. ordförande Håkan Rugeland, som sade att den hade använts på försök i år. Men nu kan man på hemsidan läsa: ”SKBs styrelse beslutade den 4 november 2014 att godkänna en modell för fördelning av hyreshöjningar.” Modellen har alltså införts utan att fullmäktige fått yttra sig över den!
Modellen innebär att varje fastighet får poäng från 1 till 10 för fyra olika parametrar som viktas till en sammanlagd poäng som avgör fördelningen. Parametrarna är medlemmarnas värdering av fastigheten (40 %), fastighetens geografiska attraktivitet (20 %), gällande hyra och insats (25 %) samt fastighetens standard (5 %).
Modellen anger alltså hur hyrorna ska fördelas på ett mycket mer detaljerat och exakt sätt än tidigare. Den innebär en stor ändring av hur hyrorna inom SKB sätts – mycket större ändring än de hyresriktlinjer som varit föremål för utredningar och utvärderingar samt diskussion och beslut på flera stämmor. Det är därför fullständig orimligt att modellen införs utan att föreningsstämman fått ta ställning till den.
Det finns dessutom allvarliga principiella invändningar mot modellen.
Enligt stadgarnas § 42 ska hyran för en lägenhet ”baseras på lägenhetens storlek, standard, läge och ålder samt övriga förmåner knutna till lägenheten”.
Modellen strider mot stadgarna på minst två sätt:
1. I modellen saknas faktorn ”övriga förmåner”.
2. I modellen finns faktorn ”fastighetens genomsnittshyra och ?upplåtelseinsats”, men det är ingen faktor som är tillåten enligt stadgarna.
3. Det är också tveksamt i vilken mån stadgarnas faktorer ”standard” och ”ålder” beaktas i modellen. I den översiktliga beskrivningen av den talas om ”standard värderat utifrån värdeår”. Representerar det standard eller ålder? Det kan inte rimligen representera både och.
Modellen för fördelning av hyreshöjningar behöver alltså revideras för att bli stadgeenlig. Styrelsen bör göra denna revidering och återkomma till nästa föreningsstämma med förslag till beslut – modellen ska självfallet beslutas av föreningsstämman. Till dess bör modellen inte tillämpas, utan hyreshöjning ske med samma belopp i kronor per kvadratmeter och år för de olika fastigheterna.
Jag yrkar att föreningsstämman beslutar
att upphäva styrelsens beslut om godkännande av modellen för fördelning av hyreshöjningar,
att ge styrelsen i uppdrag att revidera modellen så att den står i överensstämmelse med stadgarna samt återkomma med redovisning och förslag till beslut till nästa föreningsstämma samt
att hyreshöjningar ska utgå med samma belopp i kronor per kvadratmeter och år tills föreningsstämman beslutat annorlunda.
Styrelsens utlåtande och förslag till beslut
Gemensamt utlåtande från styrelsen i motionerna 39-43
Styrelsen svarar för föreningens organisation och förvaltningen av föreningens angelägenheter, detta inkluderar bland annat ekonomi och beslut om hyresändring. Inför en hyresändring genomförs ett samråd med hyresutskottet, detta har under en lång följd av år slutat i enighet. SKBs gällande riktlinjer för hyressättning beslutades av 2009 års föreningsstämma och gäller alltjämt. Riktlinjerna framgår av föreningens stadgar och finns bl.a. på föreningens hemsida. De fördelningar av hyreshöjningar som gjort mellan olika fastigheter har sin grund i riktlinjernas text att ”under det årliga hyressamrådet görs en bedömning av hur förvaltningsenheter och lägenheter skall hyressättas i förhållande till varandra”. Vid en sådan fördelning görs alltså en bedömning av hyresstrukturen i hela fastighetsbeståndet, d.v.s. en jämförelse om rimligheten i hyresskillnader mellan olika fastigheter. Detta är helt i enlighet med riktlinjerna. Fördelningar av hyreshöjningar har gjorts under en lång tid inte bara hos SKB utan görs hos alla bostadsföretag.
Svårigheten att fördela hyreshöjningen mellan olika fastigheter är uppenbar och en grannlaga uppgift. Någon exakt vetenskap kan det aldrig bli frågan om utan det gäller att göra fördelningen så att den känns någorlunda rättvis och saklig. En total kunskap om varje fastighet och lägenhets olika faktorer kan aldrig erhållas. Många olika avväganden måste göras. Hyrorna i SKBs olika fastigheter skiljer sig av naturliga skäl väldigt mycket åt. Styrelsen och hyresutskottet har gjort dessa fördelningar med stöd av riktlinjerna och där fastigheter i attraktiva lägen och låga hyror har bedömts tåla en högre hyreshöjning än andra. De hyresfördelningar som gjort har mötts av kritik från vissa innerstadsfastigheter som fått högre hyreshöjningar. Samtidigt ska man komma ihåg att dessa fastigheter har en lägre total hyra än de flesta övriga fastigheterna i SKBs bostadsbestånd.
Inför hyressamrådet 2014 (om hyrorna 2015) har styrelsen och hyresutskottet gemensamt tagit fram en modell för att enklare kunna göra denna hyresfördelning. Modellen har presenterats under fullmäktigedagen och på föreningens hemsida liksom i tidningen Vi i SKB och upprepas därför inte här. Intresserades uppmanas istället att ta del av den på ovannämnda forum.
Modellen tycks av de flesta hyresmedlemmarna uppfattas som rimlig och väl fungerande. Vad gäller SKBs riktlinjer för hyressättning så gäller de fortfarande. I enlighet med vad som sagts tidigare kommer riktlinjerna att utvärderas under 2015. En arbetsgrupp har tillsatts för detta ändamål. Arbetet har påbörjats och kommer när utvärderingen är klar att redovisas för medlemmarna, med eventuella förslag till justeringar. Med anledning av det bör denna utvärdering avvaktas innan några beslut om förändringar tas.
Styrelsen föreslår föreningsstämman besluta
att anse motion 39 besvarad.
att avslå motionerna 40, 42 och 43.
att anse första att-satsen besvarad i motion 41.
att avslå andra och tredje att-satsen motion 41.
Hyresutskottets utlåtande över motionerna 39, 40, 41, 42 och 43
Dessa motioner behandlar den nya modellen för fördelning av hyreshöjningar. Hyresutskottet antar att dessa motioner lämnades in innan modellen presenterades på SKB:s hemsida. De frågor som tas upp i motionerna anser vi nu är besvarade i tillgänglig information på hemsidan.
Vi vill poängtera att ett enigt Hyresutskott står bakom hyreshöjningsfördelningsmodellen.
Beslut
Föreningsstämman beslutade enligt styrelsens förslag att anse motion 39 besvarad, att avslå motionerna 40, 42 och 43, att anse första att-satsen besvarad i motion 41 samt att avslå andra och tredje att-satsen motion 41.