Motion – 2009 / 52
År: 2009
Nummer: 52
Motionsställare: Kvartersrådet i Segelbåten
Begränsningar av hyreshöjningar
I samband med diskussionerna om hyresriktlinjerna har styrelse gång på gång lugnande försäkrat att hyreshöjningarna kommer att ske ”i små, små steg”. Men många bäckar små gör som bekant en stor å.
I nuvarande hyresriktlinjer finns en bestämmelse om att skillnaden i hyreshöjning mellan olika fastigheter får vara högst 4 procentenheter. Men om en viss fastighet får 4 procents höjning varje år i tio år blir den totala hyreshöjningen nästan 50 procent. (Det blir inte 10×4 procent eftersom varje höjning på 4 procent baseras på föregående års hyra, som redan höjts en eller fler gånger.) Om alla fastigheter får minst 1 procents hyreshöjning får höjningen det året vara 5 procent, och tio år med 5 procents höjning ger en total höjning på 63 procent. Se vidare tabellen.
Tillåten hyreshöjning vid lägsta höjning 0–4 % tillåten hyreshöjning
på 5 år på 10 år
lägsta höjning 0 % 21,7 % 48,0 %
lägsta höjning 1 % 27,6 % 62,9 %
lägsta höjning 2 % 33,8 % 79,1 %
lägsta höjning 3 % 40,3 % 96,7 %
lägsta höjning 4 % 46,9 % 115,9 %
Eftersom det kan bli orimligt stora hyreshöjningar finns det anledning att komplettera bestämmelsen om högst 4 procents hyreshöjningsskillnad ett enstaka år med en bestämmelse om maximal hyreshöjning under en längre period, förslagsvis fem år.
Mot den bakgrunden yrkar vi att fullmäktige beslutar
att komplettera hyresriktlinjerna med följande bestämmelse:
”Hyran för en enskild fastighet får under en femårsperiod höjas med högst 20 procent räknat från utgångsåret, med undantag för fastigheter som varit föremål för ombyggnad någon gång under perioden.”
Styrelsens utlåtande och förslag till beslut
Styrelsens utlåtande över motionerna 50 – 55.
Ovannämnda motioner behandlar olika aspekter på föreningens hyror och riktlinjer för hyressättning. Styrelsen gör därför ett gemensamt yttrande för samtliga dessa motioner.
De frågor som motionärerna tar upp i sina motioner har de tagit upp i liknande motioner vid flera föreningsstämmor de senaste åren. Eftersom frågorna liknar dem som tagits upp tidigare kan styrelsen hänvisa till sitt utlåtande vid förra årets föreningsstämma.
Grunderna för beräkning av hyrorna finns i föreningens stadgar (§ 42). Där sägs att de totala intäkterna skall bestämmas så att en långsiktigt god ekonomi för föreningen säkerställs. Hyressättningen skall baseras på lägenhetens storlek, standard, läge och ålder samt övriga förmåner knutna till lägenheten. Till ytterligare stöd för hyressättning finns föreningens riktlinjer för hyressättning fastställda av föreningsstämman 2003. Vid de årliga hyressamråd som skett under de gångna åren har styrelsen och hyresutskottet haft stadgarna och hyressättningsriktlinjerna som stöd.
Under de år som föreningens hyresriktlinjer funnits har SKBs hyreshöjningar varit måttliga jämfört med andra bostadsföretags. De fördelningar av de årliga hyreshöjningarna som gjorts har i allt väsentligt inte avvikit från vad andra bostadsföretag gjort under samma period. Med skäl kan därför sägas att såväl hyreshöjningar som hyresfördelningar varit rimliga och gjorts med gott omdöme. Några orimliga hyreshöjningar kan därför inte sägas ha drabbat något kvarter.
Årligen samråder styrelsen med hyresutskottet om hur hyreshöjningen skall fördelas mellan olika kvarter. Vid dessa fördelningar måste olika avväganden göras. Generella bedömningar får ställas mot enskilda synpunkter. Någon absolut rättvisa går inte att åstadkomma. Det viktigaste är att de olika beslut som fattas görs med helhetssyn och gott omdöme samt med föreningens bästa för ögonen. Några detaljerade regler för hur dessa fördelningar skall göras eller motiveras är därför inte möjligt att åstadkomma på ett rimligt sätt. De hyreshöjningar som årligen beslutas görs för att täcka SKBs ökade kostnader. Att göra återbetalningar av redan beslutade hyreshöjningar som en av motionärerna föreslår skulle undergräva föreningens ekonomi och allvarligt försvaga SKBs finansiella ställning.
Styrelsen har i ett särskilt ärende till föreningsstämman ( nr 22 på föredragningslistan) föreslagit vissa justeringar i de nu gällande riktlinjerna. Detta förslag baseras på den utvärdering som gjorts av hyresriktlinjerna. Styrelsen instämmer inte i motionärernas kritik av utvärderingen utan anser att utvärderingen gjorts på ett rimligt sätt. Genom de justeringar som föreslås tydliggörs stadgarnas betydelse vid hyressättning samt att det är den förtroendevalda styrelsen respektive hyresutskottet som vid det årliga hyressamrådet skall göra en bedömning av hur de olika fastigheterna skall hyressättas i förhållande till varandra. I övrigt vill styrelsen hänvisa till vad som anförs i det särskilda ärendet om föreningens hyresriktlinjer som behandlas på föreningsstämman. I förslaget till stämman ingår en utvärdering av hyresriktlinjerna om 5 år som en viktig del.
Styrelsen föreslår fullmäktige besluta
Att bifalla att-sats 1 i motionen i motion 51, samt
att i övrigt avslå motionerna.
Hyresutskottets yttrande över motion 52
Hyresutskottet anser inte att en maximering med 20% inom en 5 års period är nödvändig. Dessutom vet vi ingenting om framtida kostnadsökningar varför det vore olyckligt med ett hyreshöjningstak som skulle kunna riskera föreningens ekonomi