Motion – 1993 / 3

År: 1993
Nummer: 3
Motionsställare: Hyresmedlemmama och kvartersrådet i kv Mälarpirater genom Sture Eriksson m fl

Om krav på nedsättning av hyran för 1993 m m

 

Under 1991 påbörjades moderniseringen av vårt kära Mälarpirater. Vid samrådet med oss

hyresgäster sades att hyran skulle bli ca 500 kr högre i månaden för en etta och ca 700 kr

för en tvåa efter ombyggnaden. Vår årshyra per kvm låg före ombyggnaden på ca 499 kr.

när vi flyttade in efter ombyggnaden och skrev nya kontrakt fastställdes årshyran till 657 kr per kvm. I januari 1993 fick alla andra förvaltningsenheter en höjning som varierade

 

Mellan 54 och 79 kr, varutöver Göken med 87 kr och Kartan-Skalan med 86 kr SAMT

MÄLARPIRATER MED 172 KR! Vår årshyra per kvm var därmed uppe i 829 kr, d v s

nästan en fördubbling sedan före ombyggnaden. Därmed fick vi en högre årshyra per kvm

än samtliga nybyggen med undantag för Bondesonen Större, Lillsjönäs, Brunbäret, Tisaren

och Blidö. Detta innebär att HYRAN UNDER ÅR 1992 HÖJTS MED 330 KR PER

KVM och att hyran per månad för en etta höjts med ca 1 400 kr och för en tvåa med ca

1 900 kr. Vi anser att detta är helt oacceptabla chockhöjningar på mellan 80 och 85 % och

vill ha en ändring till stånd. Höjningarna innebär ett löftesbrott jämfört med vad som ut-

lovades i ombyggnadssamrådet. De innefattar också ett kontraktsbrott i vad avser de hy-

reskontrakt som tecknades med oss hyresgästmedlemmar vid återinflyttningen med som

man sade ”efter ombyggnaden satta hyror”; i denna fråga se också not vid Mälarpirater i

förra årsberättelsen. Vi hyresgäster i Mälarpirater har förklarat att hyran från januari 1993

är tvistig och att vi under protest betalar á konto.

 

Vi har svårt att överblicka var felet med hyressättningen ligger. Såvitt vi kan förstå kan två 

fel föreligga.

 

 

1. Antingen har bovärdeklassningen använts på ett felaktigt sätt.

 

2. Eller också så slår bovärdeklassningssystemet på ett oacceptabelt hårt sätt just när det gäller vår modernisering.

 

 

Hyran sätts enligt en hyressättningsfaktor. Den består av två tal, en ålderskomponent och

en bostads värdeskomponent. Den sista är en korrigeringsfaktor och skall uttrycka 

kvalitetsskillnader mellan olika bostadsområden utöver fastighetens ålder, såsom läge,

miljö, service. Det är ålderskomponenten som huvudsakligen bestämmer hyran. Samrådet

med hyresutskottet som sker om hyreshöjningar avser endast vilket generellt påslag som

skall medges för hela SKBs bostadsbestånd. När samrådet resulterat i ett generellt hyres

påslag så fastställs de enskilda hyrorna genom att förvaltningen slår ut det generella

påslaget på de olika fastigheterna och lägenheterna enligt bovärdeklassningen. Så har det

sagts oss i alla fall. Det innebär att hyresutskottet tydligen inte på sätt förutsätts i stad-

garna granskar hyressättningen för varje förvaltiningsblock. Man har också svarat att 

styrelsen eller hyresutskottet inte kan ändra hyran fastställd enligt bovärdeklassningen

eftersom klassningssystemet fastställs av fullmäktige.  

 

 

Den lovvärda principen bakom bovärdeklassningen är att hyran för varje lägenhet skall

”vara beroende av lägenheternas storlek och utrustning, dess läge och andra kvaliteter i

lägenheten, fastigheten och bostadsområdet”. Det låter ju fint, men hur fungerar det i prak-

tiken? Ja, vad vi förstått har systemet överlevt sig själv. Anledningen till detta konsta-

terande är att stor del av SKBs fastighetsbestånd hålls utanför klassningen, nämligen alla

nybyggen. Dessa skulle nämligen få orimliga hyror med systemets tillämpning. OCH NU

HAR MODERNISERINGSKOSTNADERNA BLIVIT SÅ HÖGA ATT OCKSÅ MODERNISERADE FASTIGHETER SLÅR IGENOM DETTA TAK.

 

 

Om vi nu återgår till exemplet Mälarpirater så är följande värden aktuella enligt förvaltningen.

Ålderskomponent                                75,00                      127,00

 

Bostadsvärdeskomponent               10,50                          7,50

 

 

Hyressättningsfaktor före och efter

Modernisering                                      85,50                       134,50

 

 

I och för sig kan bostadsvärdeskomponenten kritiseras. Den ger ju rent subjektiva utslag:

Hur väger man centralt boende mot en frisk miljö? Hur värderas kommersiell service mot

störningarna av det busliv som brukar koncentreras till affärscentra? O s v i all oändlighet.

Nu har ju den faktorn mindre betydelse, varför vi inriktar oss på ålderskomponenten.

 

 

Ålderskomponenten har fastlagts till 85 för fastigheter där nybygget färdigställts 1950.

Färdigställning senare ger ett tillskott för varje år med 1 poäng, så att nybyggen färdig-

ställda 1951 får 86 poäng och 1952 87 poäng o s v. Ett nybygge färdigställt 1992 skulle

alltså få en ålderskomponent på 127, d v s till utgångsvärdet 85 har lagts 42 poäng. För ett

sådant nybygge skulle emellertid bovärdeklassningen enligt nu gällande regler inte tilläm-

pas eftersom det anses ge för höga hyror.

 

 

För äldre hus är tanken att ålderskomponenten i stället skall reduceras och för hus som

Liksom Mälarpirater är byggda 1930-39 med en 0,50 poäng per år. Enligt förvaltningen

ger detta en ålderskomponent på 75,00 för oss. Som framgår av uppställningen ovan anges

Den efter modernisering till 127,00, d v s en ökning med 52 poäng i ett slag. Hur man

kommit fram till dessa 52 poäng har man inte fömått förklara för oss. Det är ju ett större

påslag av poäng än för ett nybyggt hus!

 

Dessutom finns i reglerna följande påpekande (sid 4 i klassningsgruppens slutrapport till

fullmäktige i maj 1984): ”Åldersfaktorn för ombyggda fastigheter reduceras med hänsyn

till de avvikelser som föreligger i förhållande till nybyggda fastigheter”. Av detta drar vi

slutsatsen att poängökningen aldrig kan överskrida den för nybyggnad, d v s i vårt fall 42

poäng. Och att dessutom ombyggnad inte kan jämställas med nybyggnation utan att vid

ombyggnad alltid skall prövas vilka reduceringar som bör göras. Någon sådan prövning

har inte skett i vårt fall. Visserligen har modernisering nu skett upp till normalstandard.

Men naturligtvis kan lägenheterna och fastigheterna i fråga om komfort, kvalitet och

arkitektur inte alls mäta sig med exempelvis de i Nockeby eller Gröndal; båda med väsent-

ligt lägre årshyra per kvm än vi 1993. Ålderskomponenten för Mälarpirater bör alltså

tillåtas stiga med ett poängtal med väsentligen understigande 42.

 

 

Ett alternativt sätt att räkna är att i enlighet med särregeln om reducering för ombyggda

fastigheter, se föregående stycke, ålderskomponentens ökning sätts till lägre än 1 poäng

per år. Exempelvis skulle bostadsvärdeklassningen kanske kunna behållas om

ålderskomponenten för renoverade fastigheter i enlighet med särregeln reducerades till 0,75

poäng per år i stället för 1 poäng som vid nyproduktion.

 

 

Vi vill också peka på att de senast moderniserade fastigheterna som har ungefär samma

standard som vi är Göken och Kartan-Skalan. Dessa båda fastigheter fick mycket modesta

höjningar med anledning av sina ombyggnader. De ligger också på en icke oväsentligt lägre

årshyra per kvm, 788 resp 776. Uträkningen av bovärdeklassningen för ombyggnation har

naturligtvis också framtida betydelse, närmast för Rågen-Axet.

 

 

För den händelse fullmäktige inte finner att man vill nå detta sätt använda sig av reduce-

ringsregeln för moderniseringar så vill vi framföra följande.

 

Redan höjningssiffran 330 kr per kvm när alla andra fastigheter låg kring 60 á 70 kr för år

1992 borde ha fått förvaltningen att reagera genom att utnyttja reduceringsregeln för om

byggnadsfastigheter. I stället har man medverkat till löftesbrott och kontraktsbrott genom

en absurd tillämpning av bovärdeklassningen.

 

Dessutom har själva förfarandet varit osedvanligt lömskt. När vi efter kontrakten trodde

Oss ha fått smällen efter ombyggnaden, så kom man alltså med höjningen på 172 kr per

kvm tre dagar före julafton! Det kom som en fullständig överraskning. Hyresutskottet var

inte informerat. När de nya hyrorna presenterades på fullmäktigedagen var de genomsnitt

höga hyrorna ifyllda för samtliga fastigheter utom Mälarpirater. Eftersom det alltså var

blankt tolkade vi det som om vi genom höjningen från 499 till 657 redan fått vår höjning.

Inte heller hade någon som helst information lämnats oss hyresgästmedlemmar. När vi

chockade försökte få reda på bakgrunden så möttes vi i stället av beskedet att vi inte ens

kunde få se de protokoll från styrelsen och hyresutskottet som var grunden till höjningen.

Det var ekonomichefen och verkställande direktören som vägrade oss detta. Först när vi

hyresgäster protesterat anordnades ett möte för att informera oss den 12 januari 1993. Vi

tycker det hela skötts skandalöst dåligt och på ett sätt helt oförenligt med de demokrati-

principer som i festtalen omhuldats. Vi uttalar vårt misstroende mot förvaltningsledningen

för handhavandet av relationen med hyresgästerna i Mälarpirater.

 

Omständigheterna i detta fall är speciella. Detta menar vi är en anledning till att – om

fullmäktige inte beslutar om reducering för vår ombyggnad enligt den särskilda regeln om

det – fullmäktige i stället bör meddela dispens från bovärdeklassningen. Då bör utgångs-

punkten vara kontraktshyran efter ombyggnad, dvs generellt 657 kr, med tillägg för gene-

rellt påslag om 66 kr.

DÄRFÖR YRKAR VI ATT HYRAN FÖR MÄLARPIRATER FÖR 1993 SÄTTS NED

 

Exempelvis kan hyran härvid fastställas enligt följande alternativ

 

 

Ålderskomponenten fastställs enligt reduceringsregeln med utgångspunkt 1950 med en

ökning av 0,75 per år, d v s något lägre än för nyproduktion

 

Ålderskomponenten fastställs med utgångspunkt för före ombyggnad gällande poängtal

Med påslag av 1 poäng för varje år från 1950 med skälig reducering enligt regeln

därom i bovärdeklassningen

 

Hyran fastställs – med dispens från bovärdeklassningen – till hyran enligt kontrakten

skrivna efter ombyggnaden, eller ca 657 kr per kvm och år, plus uppräkning för 1993

med det generella påslaget ca 66 kr. 

Styrelsens utlåtande och förslag till beslut

 
Under 1980-talet har ett tiotal fastigheter byggts om i likhet med Mälarpirater. I samtliga
fall har hyran fastställts enligt för SKB fastiagda bovärdeklassningsprinciper, som grundar
sig på Hyresmarknadskommitténs anvisningar.
 
Mälarpirater byggdes 1935-36 för 2,1 mkr. Ombyggnaden 1991-92 kostade drygt 40 mkr.
Föreningens principer för fastigheter byggda före 1980 är att tillämpa solidarisk hyres-
sättning dvs hyrorna sätts helt oberoende av de faktiska kostnaderna för respektive fas-
tighet. I stället sker fördehimg på grundval av åldersfaktor (ny-/ombyggnadsår), standard.
läge, miljö etc. Åldersfaktorn väger därvid tyngst vid hyresfördelningen.
 
Motionärema försöker att jämföra Mälarpiraters hyresnivå med såväl tidigare ombyggda
fastigheter som nybyggda. Denna jämförelse är inte möjlig enbart genom att avläsa i ”Din
nya hyra”. Hyresbladet visar ett genomsnitt för hela kvarter medan jämförelse måste göras
för likartade lägenhetsstorlekar, men helst även rensade från lägesfaktorer kommunikationer,
stömingar etc), standard (balkong etc) m m.
 
Som exempel råder 1993 följande verkliga genomsnittliga hyror för 1 rum och kök i de av
motionären nänmda fastigheterna.
 
 
Mälarpirater           1 rok           42 kvm          849 kr/kvm
Kartan-Skalan        1 rok           41 kvm          794 kr/kvm
Göken                   1 rok           39 kvm          825 kr/kvm
Nockeby                1 rok           50 kvm          877 kr/kvm
Gröndal                 1 rok           44 kvm          768 kr/kvm
 
 
För jämförelse lämnas här även siffrorna för SKBs senaste nybygge.
 
Brunbäret              1 rok            36 kvm          970 kr/kvm
 
Observera att denna uppställning ej är rensad från ev standardskillnader.
 
Styrelsen beklagar att information om hyran för 1993 kom mycket sent och hänvisar i
denna del till den VD-skrivelse, daterad februari 1993, som utdelats till alla hyresmedlem
mar och som innehöll viss ekonomisk kompensation.
 
 
Motionärema ifrågasätter i huvudsak bovärdeklassningssystemet. Fullmäktige tillsatte i
november 1992 enligt styrelsens förslag en kommitté med uppdrag bl a att utreda
hyressättningsreglerna i SKB. I kommittén ingår två personer från styrelsen, två personer
från hyresutskottet, en boende fullmäktig, en köande fullmäktig samt representanter för
företagsledningen.
 
Kommittén hoppas kunna lägga fram sitt utredningsresultat eller en lägesrapport på
fullmäktigedagen i höst.
 
En förändring i regelverket innebär en omfördelning av det totala hyresbeloppet inom SKB.
Ett väl definierat regelverk borgar för att inga subjektiva hyressättningar sker på
”tjänstemannaplanet” utan alla medlemmar blir utsatta för samma ”rättvisa” eller
”orättvisa”. Förändringar måste därför ske efter noga övervägande och ha generell inne-
börd. Som jämförelse kan nämnas det omfattande utredningsarbete som låg till grund för
det hyressättningssystem föreningen tillämpar f n.
 
 
Beträffande frågan om tillgång till styrelse- och samrådsprotokoll hänvisas till utlåtandet
över motion 4 i detta häfte.
 
 
Styrelsen föreslår fullmäktige
 
att avslå yrkandet om hyresändring i kv Mälarpirater 1993,
att avslå yrkandet om att nu ändra reglema för s k bovärdeklassning,
att överlämna motionen till den kommitté som ufreder hyressättningen inom SKB samt
att anse motionen i övrigt besvarad med vad som här redovisats.
 
Hyresutskottets yttrande över motion 3
Aukt revisor Anders Mautner, Price Waterhous & Bångstad Revisionsbyrå, har efter förslag från bl a hyresutskottet granskat den fastställda hyran för kv Mälarpirater avseende 1993 och funnit att hyran är rätt framräknad efter de hyresberäkningsgrunder som gäller i dag.
 
Hyresutskottet  föreslår att frågan om hur ålderskomponenten och bovärdeskomponenten skall bestämmas hänskjuts till Hyreskommittén för utredning
 

Beslut

Föreningsstämman beslöt efter votering i enlighet med styrelsens förslag

 

att avslå yrkandet om hyresändring I kv Mälarpirater,

 

att avslå yrkandet om att nu ändra reglerna för s k bovärdeklassnlng,

 

att överlämna motionen till den kommitté som utreder

hyressättningen inom SKB samt

 

att anse motionen I övrigt besvarad.