Motion – 1993 / 14

År: 1993
Nummer: 14
Motionsställare: Bengt-Göran Löwenthal, boende i kv Stångkusken

Om renovering av SKBs fastigheter

I samband med renovering av SKBs fastigheter framkommer mycket kritik från de boende,

t ex följande

· Renoveringen blir onödigt omfattande, exempelvis river man ut väl fungerande

köksskåp, diskbänkar, säkerhetsdörrar m m – på förslag av den firma som utför

renoveringsarbetet. Ibland har den boende skaffat dessa saker relativt nyligen för egna

pengar, men allt slängs ut utan ersättning.

· Renoveringen blir onödigt dyr, vilket medför mycket stora hyreshöjningar efter

renoveringen. Ofta har de boende inte råd att bo kvar.

· Före renoveringen har samråd mellan SKB och de boende/kvartersrådet inte före-

kommit alls eller varit mycket dåligt. De boende har haft mycket små möjligheter att

påverka renoveringens omfattning eller utformning.

Jag anser att åtgärder bör vidtas för att förbättra ovannämnda förhållanden. I en förening

som SKB, där de boende är medlemmar, bör det vara en självklarhet att de boende skall ha

stort inflytande vid renovering av de lägenheter och fastigheter där de bor. Under de

senaste åren har SKBs ledning och fullmäktige i olika sammanhang betonat att kvarters-

råden skall få ökat inflytande i olika frågor som rör det egna kvarteret. Renovering av fas-

tigheten är ett utmärkt exempel på en mycket viktig boendedemokratisk fråga där kvarters-

rådet bör ha stort inflytande.

Jag föreslår därför att fullmäktige beslutar om följande riktlinjer för renoveringar:

1. Redan när SKB börjar planera renovering av en fastighet skall kontakt tas med kvar-

tersrådet. En renoveringskommitté skall bildas med representanter för kvartersrådet

och SKBs ansvariga för renoveringen. I renoveringskommittén skall diskuteras alla

förslag som rör renoveringen. Kvartersrådet och dess representanter i renoverings-

kommittén skall ha ett avgörande utflytande på renoveringens omfattning och utform-

ning.

2. Vid renoveringen skall stor hänsyn tas till de boendes önskemål att bevara befintlig

utrustning i lägenheterna. Inga onödiga rivningar skall göras.

3. Vid renoveringen skall man noga överväga om varje åtgärd är nödvändig med tanke på

dess kostnad. Man skall eftersträva att hålla nere kostnaderna för renoveringen.

4. I samband med renoveringen skall en noggrann redovisning och uppföljning av kost-

naderna göras. Hyrorna skall inte höjas mer än vad som kan visas vara motiverat med

utgångspunkt från renoveringskostnaderna.

5. Eftersom renoveringens omfattning, utformning och kostnader har avgörande betydelse

för hyrorna efter renoveringen, skall hyresutskottet inkopplas redan vid planeringen av

renoveringen. Hyresutskottet skall därför ha en representant i renoveringskommittén

för den aktuella fastigheten. Denna representant skall fortlöpande rapportera till och

samråda med hyresutskottet om renoveringen.

Jag föreslår att fullmäktige beslutar

Att ovannämnda riktlinjer skall gälla för SKBs renoveringar av fastigheterna.

Styrelsens utlåtande och förslag till beslut

Styrelsen invänder mot motionärens inledande generaliseringar.

”Renoveringen blir onödigt omfattande…”

SKB har fr o m 1975 moderniserat ca I 500 lägenheter. Styrelsen har beslutat att i princip

fortlöpande modernisera två kvarter samtidigt. Trots denna omfattande verksamhet är

fastigheterna nästan 60 år gamla, när arbetena påbörjas. Installationerna är uttjänta och

överdimensionerade samt saknar helt enkelt den standard som numera anses modem.

Byggtakten är vald för om möjligt ta igen det uppdämda utbytesbehovet, eftersom livsläng-

den på installationer m m i 40- och 50-talsbebyggelsen normalt är 40 till 50 år.

Med ombyggnad avses nyinvesteringar som i väsentlig mån förbättrar huset för att det

skall fungera tillfredsställande för bostadsändamål. För definition av de krav som kan

ställas hänvisas till plan- och bygglagen. Som exempel kan nämnas gemensamma lokaler

för samvaro, åtgärder för ökad tillgänglighet, nyinstallation av hiss, förbättring av

brandsäkerhet och ljudisolering, nyinstallation av ventilationsanläggning m m. I dag räknas

inte utbyte av fasadskikt, takbeläggning, fönster och balkonger m m som nyinvestering.

Vidare avses åtgärder som vidmakthåller eller förbättrar husets huvudsakliga försörjnings-

system för el, uppvärmning, vatten och avlopp, ventilation samt fransporter och andra

kommunikationer.

Inför ombyggnad av en fastighet inom SKB upprättas ett förslag till program. Förvalt-

ningens erfarenheter och hyresmedlemmarnas synpunkter vägs samman med aktuella regler

för räntestöd m m. Arbetena skall göras varsamt med hänsyn till byggnadens egenart,

mesta möjliga bevarande av det ursprungliga skicket och hyresmedlemmarnas bästa för

ögonen, inte bara de som bor nu, utan även de som kommer att flytta in senare.

I stark sammanfattning sker i normalfallet utbyte i dess helhet av vatten-, avlopps- och

elsystem samt följdarbeten till detta. Värmesystemet kan ofta behållas men behöver kom-

pletteras med ventiler, termostater m m. På senare år har egenstyrt, mekaniskt ventila-

tionssystem med utsug i kök och badrum installerats. Utbyte till elspisar har också hittills

gjorts, eftersom Stockholm Energi inte kunnat lämna några bindande besked om fortsatt

leverans av stadsgas. Utöver följdarbeten som t ex nya ytskikt i bad, hall och kök görs så

få ingrepp som möjligt i själva lägenheterna. I köken ersätts endast bänk- och väggskåp,

medan övrig inredning behålls. Golven åtgärdas i erforderlig omfattning. S k tomställda

lägenheter helrenoveras. Erforderligt yttre underhåll (tak, fasader, gårdsupprustning) görs

samtidigt.

Bostadskomplementen rustas också upp och kompletteras avseende t ex sophantering,

tvättstugor, cykelförvaring m m. I vissa fall har tillgängligheten förbättrats genom att his-

sarna dragits ned till entréplanet. Även brandsäkerheten och ljudisoleringen har beaktats. I

de flesta fall har också förvaltningsenheten försetts med träfflokal med bastu samt

utrymmen för fastighetspersonalen.

”Renoveringen blir onödigt dyr… leder till hyreshöjningar….’

Nyinvesteringar som nämnts ovan tillhör i huvudsak de insatser som prioriterats under åren

genom stadiga bostadslån och räntesubventioner m m. Denna typ av åtgärder ligger också

till grund för räntestöd i de nya reglerna som gäller fr o m 1993. Däremot kommer stöd för

underhållsarbeten av t ex fasader, tak och fönster m m troligen ej att utgå i fortsättningen.

Den genomsnittliga investeringen varierar ganska mycket från projekt till projekt. Kost-

nadsberäkningar upprättas, varvid de enskilda åtgärderna vägs mot nytta, kostnad och fi-

nansiering. Arbetena upphandlas som en entreprenad, väl definierad till omfattning, pris-

och tidplan. Det är fastigheternas fortbestånd i det långa perspektivet fram till nästa

genomgripande renovering som är avgörande för hur mycket pengar som läggs ned. Det

fastighetsekonomiska utfallet har hittills mera varit relaterat till finansiering, ränteläge

och statligt stöd än till investeringens storlek.

Styrelsen delar inte motionärens uppfattning att arbetena är onödigt omfattande, utan anser

att de är väl anpassade till de krav som rimligen kan ställas inför nästa, mer omfattande

renovering.

Som framgår av styrelsens utiåtande över motion 3 påverkas hyran inte av själva investe-

Ringen, men däremot av ombyggnadsår, bostadskvaliteter m m inom bovärdeklassningens

ram.

”Före renoveringen har samråd ….inte förekommit alls eller varit mycket dåligt.”

Under den gångna tioårsperioden har rutiner vuxit fram för samråd, information, evakue-

ring m m. De finns sammanställda i en flersidig folder som alla boende får när byggarbe-

tena påbörjas. I korthet går det till så här.

· Budgetsamråd sedan ett par år tillbaka med samtliga kvartersråd inom SKB.

· Fastigheten inventeras i bl a ett urval av lägenheter och program upprättas.

· Programmet redovisas för styrelsen.

· Kvartersrådet informeras och samråd sker om planeringen av träfflokal, tvättstugor,

gård och planteringar m m.

· Projektering genomförs till underlag för upphandling varvid fortlöpande kontakter sker

med kvartersrådet.

· Informationsmöte hålls med de boende. Ansvariga från kontoret och konsulter m fl

medverkar. Då redogörs för planerade åtgärder, tider, evakuering m m.

· Besiktning sker i samtliga lägenheter. Då bedöms förslitningsgraden och informeras i

detalj om vad som skall göras i respektive lägenhet. De boende kan framföra eventuella

individuella önskemål om arbetena i lägenheten. Vidare diskuteras frågor om evakue-

ringen.

· Hyresmedlemmarna kallas till sammanträffande för val av färger på skåpluckor och

· Väggar i kök, linoleummattor och tapeter m m.

· Besiktning sker i samtliga lägenheter. Då bedöms förslitningsgraden och informeras i

detalj om vad som skall göras i respektive lägenhet. De boende kan framföra eventuella

Individuella önskemål om arbetena i lägenheten. Vidare diskuteras frågor om evakue-

ringen.

· Hyresmedlemmarna kallas till sammanträffande för val av färger på skåpluckor och

väggar i kök, Unoleummattor och tapeter m m.

· Kontinuerliga kontakter sker mellan kvartersråd och de ansvariga på kontoret under

arbetenas gång och i vissa fall har även kvartersrådet tagit aktiv del i arbetet med t ex

hjälp till äldre medlemmar etc i samband med praktiska detaljer med evakuering och

återflytt.

· Slutbesiktning görs av lägenheten av opartisk besiktningsman före inflyttningen.

· SKB ordnar med hantverkare vid återflytten för hjälp med tavlor, lampor m m.

· Den boende får skriftligt framföra sina synpunkter om eventuella fel i lägenheten.

· Varje hyresgäst får en bopärm med information om lägenheten och de nya bostads-

komplementen m m.

· Garantibesiktning görs av lägenheten efter två år.

Avsteg från det önskvärda mönstret har ibland skett till följd av att det t ex inte funnits

något kvartersråd, myndighetsbeslut o d.

Styrelsen anser mot den här bakgrunden att motionären inte gör en rättvisande bedömning

av samrådsförfarandet med kvartersråd och boende.

Innan styrelsen övergår till att kommentera förslaget om renoveringskommitté bör framhål-

las att föreningen inom kort har renoverat trettiotalsfastigheterna. Fr o m fyrtiotalet är

husens standard modernare. Vidare har statsmaktema nyligen väsentligt försämrat det

stadiga stödet. Sammantaget innebär detta att vi inför kommande moderniseringar kan

komma att ompröva verksamheten.

Styrelsen anser avslutningsvis att det redan finns former för och erfarenheter av hur den

boende och kvartersrådet skall kunna lägga synpunkter på en ombyggnad.

Att ge kvartersråd och deras representanter ett avgörande inflytande över omfattning och

utformning kan inte accepteras. Styrelsen måste förbehålla sig rätten att göra den slutliga

sammanvägningen. Vidare anser styrelsen inte heller att hyresutskottet skall vara represen-

terat i varje renoveringsprojekt. Dess synpunkter skall vara beaktade i den modell för

hyressättningen som tillämpas. Läggs ”det avgörande inflytandet” ut på alltför många

händer, kommer det att bli svårt att veta vem som är slutgiltigt ansvarig.

Styrelsen föreslår fullmäktige

Att avslå förslaget till riktlinjer för en renoveringskommitté m m samt

Att anse motionen i övrigt besvarad med vad som här redovisats.

Hyresutskottets yttrande över motion 14

Hyresutskottet instämmer i motionärens synpunkter vad gäller vikten av ett fungerande

Samråd på ett så tidigt stadium som möjligt mellan SKBs ledning och kvartersrådet i den

aktuella förvaltningsenheten. Detta bör kunna nedbringa både renoveringstiden och olägen-

heterna för de boende. Även kostnaderna bör härigenom kunna bli lägre.

Beträffande de föreslagna riktlinjerna har hyresutskottet följande synpunkter:

Ändring bör ske i sista meningen. Hyresutskottet anser att kvartersrådet och dess re-

presentanter i renoveringskommittén skall tillförsäkras ett medinflytande. Hyresutskot-

tet anser att ansvarsfrågoma kan bli svårlösta om ett avgörande inflytande skall ges de

boende. Hyresutskottet utgår ti-ots detta ifrån att inflytandet blir av verklig karaktär

och ej en ”papperstiger”.

Hyresutskottet föreslår följande ändring: Vid renoveringen skall – om detta är möjligt

hänsyn tas till de boendes önskemål att bevara befintlig utrustning i lägenheterna.

Punkten tillstyrks i sin helhet.

Hyresutskottet tillstyrker första meningen.

Hyresutskottet anser ej att man behöver ha en representant i den renoveringskommitté

som omnämns i punkt 1. Kvartersrådsmedlemmarna är de som bäst känner renove-

ringsbehoven i sina förvaltningsenheter.

Beslut

Efter avslutad diskussion beslöt föreningsstämman i enlighet med

styrelsens utlåtande

att avslå förslaget till riktlinjer för en renoveringskommitté m m samt

att anse motionen i övrigt besvarad.