Motion – 1999 / 9
År: 1999
Nummer: 9
Motionsställare: Kvartersrådet i kv Tegelpråmen genom Aud Sjökvist
Om principerna för skälig avkastning
När SKB beräknar och fastställer hyran för olika bestånd tillämpas ett avkast
ningskrav på 7 procent enligt uppgift från förvaltningsledningen.
Kvartersrådet Tegelpråmen ifrågasätter starkt om detta krav är förenligt med före
ningens stadgar (§ 2) som säger att ”föreningen har till ändamål att främja med
lemmarnas ekonomiska intressen”.
Det nuvarande avkastningskravet ligger väsentligt över :
det avkastningskrav som tillämpas inom allmännyttan
den aktuella nettolåneräntan för nyproduktionen (cirka 4 procent) samt
den realränta på 4 procent som diskuterats som rimlig i Hyresnämndens
bedömningen av kvarteret Oxkärran 1 (Oxtorget).
Företrädare för allmännyttan som kvartersrådet talat med uppfattar ett avkast
ningskrav på 7 procent som oskäligt och på gränsen till oegentligt mot medlem
marna .
Med en ränta på 4 procent (den faktiska nettoräntan) skulle hyran i kvarteret
Tegelpråmen understiga 1 000 kr/kvm och år, vilket kan jämföras med den aktu
ella hyran på 1 340 kr/kvm och år.
Vidare skulle en öppen diskussion om det aktuella förhållandet bidra till att
undanröja alla diskussioner om vem som subventionerar vem i SKB. Med en rän
tesats anpassad till medlemmarnas intressen skulle hyran för en normaltrea i
i kvarteret Tegelpråmen kunna sänkas med minst 2 000 kronor per månad utan att
andra medlemmar i föreningen skulle behöva vara med och bidra till hyran.
Vi föreslår
att styrelsen och hyresutskottet far i uppdrag att pröva om ett avkastningskrav
(egentligen internränta) på 7 procent är förenlig med medlemmarnas intressen
i en deflationsekonomi
att hyran i SKBs hela bestånd anpassas till ett skäligt avkastningskrav och den
räntenivå som för närvarande gäller på marknaden.
Styrelsens utlåtande och förslag till beslut
bank/kreditinstitut. Oavsett om pengarna tas av egna medel eller lånas, så finns
det alltid ett alternativt användningsområde för pengarna. En så kallad kalkylränta
används därvid för att beräkna investeringens totala kostnad. Snitträntan för alla
SKBs lån var under byggnadsfiden för Tegelpråmen ca 10 %, varför en kalkyl
ränta på samma procent kunde försvaras vid det fillfället. Vid slutfinansierings
tillfället var aktuell upplåningskostnad för ett långfristigt lån ca 7 %. Den kalkyl
ränta som sattes för Tegelpråmen var 7 %
miska intresse” vilket avser alla medlemmar, både boende och köande. Varje
ny byggnadsprojekt bör i möjligaste mån bära sina egna kostnader. Enligt de
finanskonsulter som SKB arbetar med är ett avkastningskrav på 6-7 % vid värde
ring, rimligt i innerstadslägen och i närförort. Avkastningskravet kan följaktligen
inte betraktas som oskäligt. SKB skall också i enlighet med stadgarnas ändamåls
paragraf bygga nya lägenheter. Föreningen måste därvid i möjligaste mån få kost
nadstäckning för sådana investeringar. När en ny fastighet införlivas i SKBs
övriga bestånd skall inriktningen vara att de befintliga fastigheterna inte drabbas
av merkostnader. I SKBs resultat- och balansräkning används inte någon kalkyl
ränta, utan faktiska intäkter och kostnader.
bestånd fastställs. 1997 års föreningsstämma fastslog i ett motionssvar vilka rikt
linjer som bör gälla vid hyressättning, … ”För inflyttningshyror i kommande
nyproduktion bör liksom hittills gälla högsta möjliga hyresuttag inom ramen för
bruksvärdesreglerna”. Vad gäller hyrorna i kvarteret Tegelpråmen är de också
satta i samråd med hyresutskottet. Hyresgästerna som har flyttat till området har
också varit medvetna om hyresnivån vid inflyttningen. Slutligen kan också sägas
itt hyrorna inte heller kan kopplas direkt till det för stunden aktuella ränteläget.
Lika väl som räntan kan sänkas kan den också höjas. Att i ett sådant läge plötsligt
höja hyroma för endast kvarteret Tegelpråmen låter sig inte göras. Alla boende i
föreningen är betjänta av att fluktuationer i ränteläget utjämnas över tiden.