Motion – 2005 / 25
År: 2005
Nummer: 25
Motionsställare: Kvartersrådet i Segelbåten genom Lars Lingvall
Redovisning av hur riktlinjerna för hyressättning tillämpas
Bakgrund
Vid stämman 2003 beslutades om ändrade riktlinjer för hyressättning. De har kritiserats bland annat för att vara oklara och svåra att följa i praktiken.
Enligt riktlinjerna ska föreningens bostadshyror fördelas efter ”en bedömning av hur medlemmarna i genomsnitt värderar en lägenhet jämfört med föreningens övriga lägenheter”, medan hyran i ny- och ombyggda fastigheter skall ”sättas så att den minimerar belastningen på föreningens ekonomi och så att samtliga lägenheter blir uthyrda”.
Dessa riktlinjer är dock underordnade stadgarnas föreskrift om att ”hyressättningen för den enskilda lägenheten skall baseras på lägenhetens storlek, standard, läge och ålder samt övriga förmåner knutna till lägenheten.”
När de ändrade riktlinjerna beslutades talades om en ”regelbunden översyn av hyresstrukturen” och en ”utvärdering efter fem år”.
Under 2004 har SKB anlitat ett företag för att intervjua medlemmar per telefon om deras värderingar.
Information om hyreshöjningarna 2004 och 2005
I informationen om hyreshöjningen 2004 fanns flera fel. Man låtsades att den nyproducerade fastigheten Gulmåran – som av naturliga skäl inte fick någon hyreshöjning – inte ingick i fastighetsbeståndet och kunde då uppge att hyreshöjningsskillnaden var 2,5 %, medan den i själva verket var 3,9 %, det vill säga mycket nära maximalt tillåtna 4 %. (Jämför med att skillnaden för 2005 års lägre hyreshöjningar nu uppges vara 2,8 %.)
Man uppgav också att höjningen hade differentierats beroende på om fastigheten låg i yttre ytterstaden, inre ytterstaden respektive innerstaden. Det visade sig delvis felaktigt. Björkhagen hade räknats till ”yttre ytterstaden” medan fastigheterna i Kärrtorp och Farsta, som ligger längre från city, räknats till ”inre ytterstaden”, och Hässelby Gård (kv. Båggången) hade räknats till ”yttre ytterstaden”, medan de längre från city belägna fastigheterna i Hässelby Villastad hade räknats till ”inre ytterstaden”.
I informationen om hyreshöjningen 2005 sägs inget alls om hur man har resonerat när man fördelat hyreshöjningen, och det krävdes flera kontakter med SKB för att över huvud taget få uppgift om vilken hyreshöjning respektive fastighet hade fått.
Frågor om motiveringar för hur hyreshöjningen fördelats har av verkställande direktören besvarats bara genom en redogörelse för principerna för hur hyresfördelningen ska ske, kompletterad med uppgiften att man fått vägledning av den genomförda hyresenkäten.
Ordföranden för hyresutskottet har uppgett att han inte kan svara själv, eftersom han inte har mandat att tala för hyresutskottet.
På SKB:s hemsida anges bara ”uthyrningssituationen eller att lägenheterna nyligen färdigställts” som argument. De förklarar dock inte hur den huvudsakliga fördelningen har gjorts.
Mot bakgrund av att de nya hyresriktlinjerna är oklara och har ifrågasatts är det särskilt allvarligt att informationen om tillämpningen av dem är felaktig eller bristfällig och ges ovilligt.
Oklarheter om medlemsenkäten
Den redovisning av enkäten som föreligger är bara en samling OH-bilder med många diagram som förefaller exakta men väldigt lite text om hur utvärderingen har gjorts, till exempel hur man har delat in alla fastigheter i tre olika kategorier utifrån standard. Den grundläggande metoden med så kallat auktionsförfarande för att få fram betalningsvilja kan också diskuteras, liksom vilken kvalitet det blir på en poängsättning av 30 områden utan att någon information om dem ges. Hur styrelsen har tolkat och avser att tolka enkäten är också okänt.
Bättre redovisning och successiv diskussion
Mot bakgrund av alla osäkra faktorer känns det inte rimligt att passivt vänta i fem år på den utvärdering som ska genomföras då. Kanske den bara startar då, för att vara klar först efter ytterligare ett eller annat år och ge resultat ännu senare.
Styrelsen borde åtminstone redovisa en del av de resonemang och argument som ligger till grund för fördelningen av hyreshöjningarna. Om det är en ”regelbunden översyn” i ordnade former med seriös diskussion mellan styrelse och hyresutskott som genomförs nu borde det vara lätt att åstadkomma en sådan redovisning.
Riktlinjerna om att hyreshöjningarna ska fördelas efter en med nödvändighet subjektiv bedömning av medlemmarnas likaledes subjektiva bedömningar av fastigheter eller lägenheter behöver så snart som möjligt konkretiseras i objektiva faktorer och argument som överensstämmer med stadgarnas grundläggande föreskrift om hyressättningen.
Farhågor för att de otydliga hyresriktlinjerna ska tillämpas godtyckligt bemöts bäst genom en ordentlig redovisning av argument och resonemang. En successiv redovisning, granskning och diskussion torde också leda till bättre resultat än en utvärdering först efter lång tid.
Ytterligare fakta och argument i hyresfrågan återfinns på hemsidan www.geocities.com/skbhyror.
Med det anförda föreslår vi stämman besluta
att ge styrelsen i uppdrag att till fullmäktige och medlemmarna årligen redovisa motiveringar för hur årets hyreshöjning har fördelats på de olika fastigheterna.
Vid stämman 2003 beslutades om ändrade riktlinjer för hyressättning. De har kritiserats bland annat för att vara oklara och svåra att följa i praktiken.
Enligt riktlinjerna ska föreningens bostadshyror fördelas efter ”en bedömning av hur medlemmarna i genomsnitt värderar en lägenhet jämfört med föreningens övriga lägenheter”, medan hyran i ny- och ombyggda fastigheter skall ”sättas så att den minimerar belastningen på föreningens ekonomi och så att samtliga lägenheter blir uthyrda”.
Dessa riktlinjer är dock underordnade stadgarnas föreskrift om att ”hyressättningen för den enskilda lägenheten skall baseras på lägenhetens storlek, standard, läge och ålder samt övriga förmåner knutna till lägenheten.”
När de ändrade riktlinjerna beslutades talades om en ”regelbunden översyn av hyresstrukturen” och en ”utvärdering efter fem år”.
Under 2004 har SKB anlitat ett företag för att intervjua medlemmar per telefon om deras värderingar.
Information om hyreshöjningarna 2004 och 2005
I informationen om hyreshöjningen 2004 fanns flera fel. Man låtsades att den nyproducerade fastigheten Gulmåran – som av naturliga skäl inte fick någon hyreshöjning – inte ingick i fastighetsbeståndet och kunde då uppge att hyreshöjningsskillnaden var 2,5 %, medan den i själva verket var 3,9 %, det vill säga mycket nära maximalt tillåtna 4 %. (Jämför med att skillnaden för 2005 års lägre hyreshöjningar nu uppges vara 2,8 %.)
Man uppgav också att höjningen hade differentierats beroende på om fastigheten låg i yttre ytterstaden, inre ytterstaden respektive innerstaden. Det visade sig delvis felaktigt. Björkhagen hade räknats till ”yttre ytterstaden” medan fastigheterna i Kärrtorp och Farsta, som ligger längre från city, räknats till ”inre ytterstaden”, och Hässelby Gård (kv. Båggången) hade räknats till ”yttre ytterstaden”, medan de längre från city belägna fastigheterna i Hässelby Villastad hade räknats till ”inre ytterstaden”.
I informationen om hyreshöjningen 2005 sägs inget alls om hur man har resonerat när man fördelat hyreshöjningen, och det krävdes flera kontakter med SKB för att över huvud taget få uppgift om vilken hyreshöjning respektive fastighet hade fått.
Frågor om motiveringar för hur hyreshöjningen fördelats har av verkställande direktören besvarats bara genom en redogörelse för principerna för hur hyresfördelningen ska ske, kompletterad med uppgiften att man fått vägledning av den genomförda hyresenkäten.
Ordföranden för hyresutskottet har uppgett att han inte kan svara själv, eftersom han inte har mandat att tala för hyresutskottet.
På SKB:s hemsida anges bara ”uthyrningssituationen eller att lägenheterna nyligen färdigställts” som argument. De förklarar dock inte hur den huvudsakliga fördelningen har gjorts.
Mot bakgrund av att de nya hyresriktlinjerna är oklara och har ifrågasatts är det särskilt allvarligt att informationen om tillämpningen av dem är felaktig eller bristfällig och ges ovilligt.
Oklarheter om medlemsenkäten
Den redovisning av enkäten som föreligger är bara en samling OH-bilder med många diagram som förefaller exakta men väldigt lite text om hur utvärderingen har gjorts, till exempel hur man har delat in alla fastigheter i tre olika kategorier utifrån standard. Den grundläggande metoden med så kallat auktionsförfarande för att få fram betalningsvilja kan också diskuteras, liksom vilken kvalitet det blir på en poängsättning av 30 områden utan att någon information om dem ges. Hur styrelsen har tolkat och avser att tolka enkäten är också okänt.
Bättre redovisning och successiv diskussion
Mot bakgrund av alla osäkra faktorer känns det inte rimligt att passivt vänta i fem år på den utvärdering som ska genomföras då. Kanske den bara startar då, för att vara klar först efter ytterligare ett eller annat år och ge resultat ännu senare.
Styrelsen borde åtminstone redovisa en del av de resonemang och argument som ligger till grund för fördelningen av hyreshöjningarna. Om det är en ”regelbunden översyn” i ordnade former med seriös diskussion mellan styrelse och hyresutskott som genomförs nu borde det vara lätt att åstadkomma en sådan redovisning.
Riktlinjerna om att hyreshöjningarna ska fördelas efter en med nödvändighet subjektiv bedömning av medlemmarnas likaledes subjektiva bedömningar av fastigheter eller lägenheter behöver så snart som möjligt konkretiseras i objektiva faktorer och argument som överensstämmer med stadgarnas grundläggande föreskrift om hyressättningen.
Farhågor för att de otydliga hyresriktlinjerna ska tillämpas godtyckligt bemöts bäst genom en ordentlig redovisning av argument och resonemang. En successiv redovisning, granskning och diskussion torde också leda till bättre resultat än en utvärdering först efter lång tid.
Ytterligare fakta och argument i hyresfrågan återfinns på hemsidan www.geocities.com/skbhyror.
Med det anförda föreslår vi stämman besluta
att ge styrelsen i uppdrag att till fullmäktige och medlemmarna årligen redovisa motiveringar för hur årets hyreshöjning har fördelats på de olika fastigheterna.
Styrelsens utlåtande och förslag till beslut
Styrelsens utlåtande över motionerna 24 och 25
Grunden för hyressättningen inom SKB är att de totala hyresintäkterna skall bestämmas så att en långsiktigt god ekonomi för föreningen säkerställs.
I de riktlinjer för hyressättning som föreningsstämman antog 2003 framgår också att föreningens bostadshyror fördelas efter lägenheternas relativa värden. Med relativt värde avses en bedömning av hur medlemmarna i genomsnitt värderar en lägenhet jämfört med föreningens övriga lägenheter. De av föreningsstämman fastställda riktlinjerna innehöll även ett nej till marknadshyra i SKB. Vidare skulle hyrorna varje år följas upp i det årliga hyressamrådet. Även en spärr mot höga hyreshöjningsskillnader mellan olika kvarter på max 4 procentenheter infördes. Slutligen beslutades att en utvärdering av riktlinjernas tillämpning skulle ske efter fem år.
För att få en bättre uppfattning om medlemmarnas syn på hyresfördelningen inom SKBs bostadsbestånd beslutade hyresutskottet och styrelsen vid hyressamrådet hösten 2003 att låta utföra en enkät bland medlemmarna. Resultatet från enkäten redovisades vid fullmäktigedagen 2004 och har distribuerats till samtliga fullmäktigeledamöter. Det finns dessutom tillgängligt på föreningens hemsida. Vid hyressamrådet i november 2004 diskuterades enkäten och dess resultat. Enkäten blev därvid i viss utsträckning vägledande för den fördelning av hyreshöjningen som sedan gjordes. Vid de årliga hyressamråden får olika avväganden göras. Generella bedömningar kan ställas mot enskilda synpunkter. Någon absolut rättvisa går inte att åstadkomma. Det viktiga är att de olika beslut som fattas görs med en helhetssyn och med föreningens bästa för ögonen. Det är därför inte möjligt att göra detaljerade redovisningar om hur olika fastigheter har behandlats vid hyressamrådet. En motivering till de träffade hyresuppgörelserna skall dock givetvis kunna redovisas.
Styrelsen föreslår fullmäktige
att anse motionerna besvarade med vad som här har redovisats.
Grunden för hyressättningen inom SKB är att de totala hyresintäkterna skall bestämmas så att en långsiktigt god ekonomi för föreningen säkerställs.
I de riktlinjer för hyressättning som föreningsstämman antog 2003 framgår också att föreningens bostadshyror fördelas efter lägenheternas relativa värden. Med relativt värde avses en bedömning av hur medlemmarna i genomsnitt värderar en lägenhet jämfört med föreningens övriga lägenheter. De av föreningsstämman fastställda riktlinjerna innehöll även ett nej till marknadshyra i SKB. Vidare skulle hyrorna varje år följas upp i det årliga hyressamrådet. Även en spärr mot höga hyreshöjningsskillnader mellan olika kvarter på max 4 procentenheter infördes. Slutligen beslutades att en utvärdering av riktlinjernas tillämpning skulle ske efter fem år.
För att få en bättre uppfattning om medlemmarnas syn på hyresfördelningen inom SKBs bostadsbestånd beslutade hyresutskottet och styrelsen vid hyressamrådet hösten 2003 att låta utföra en enkät bland medlemmarna. Resultatet från enkäten redovisades vid fullmäktigedagen 2004 och har distribuerats till samtliga fullmäktigeledamöter. Det finns dessutom tillgängligt på föreningens hemsida. Vid hyressamrådet i november 2004 diskuterades enkäten och dess resultat. Enkäten blev därvid i viss utsträckning vägledande för den fördelning av hyreshöjningen som sedan gjordes. Vid de årliga hyressamråden får olika avväganden göras. Generella bedömningar kan ställas mot enskilda synpunkter. Någon absolut rättvisa går inte att åstadkomma. Det viktiga är att de olika beslut som fattas görs med en helhetssyn och med föreningens bästa för ögonen. Det är därför inte möjligt att göra detaljerade redovisningar om hur olika fastigheter har behandlats vid hyressamrådet. En motivering till de träffade hyresuppgörelserna skall dock givetvis kunna redovisas.
Styrelsen föreslår fullmäktige
att anse motionerna besvarade med vad som här har redovisats.
Hyresutskottets utlåtande över motionerna 24 och 25
Hyrorna fastställs av styrelsen efter samråd med hyresutskottet. Enligt hyresutskottets uppfattning präglas hyressamråden av konstruktivitet från såväl utskott som styrelse. Vid samråden görs olika överväganden, såväl av respektive part som gemensamt. Ledstjärnan för bägge parter är dock naturligtvis föreningens stadgar samt att hyresintäkterna skall bestämmas så att en långsiktig god ekonomi för föreningen säkerställs. Enkätundersökningen bland medlemmarna i fjol höstas var ett hjälpmedel för tillämpningen av gällande hyressättningsprinciper vid det senaste samrådet. Dessutom finns inom utskottet såväl boende som köande medlemmar, erfarenhet av boende i innerstad och förort i moderna och mindre moderna lägenheter. Detta, tillsammans med den breda kontaktyta som gemensamt föreligger med medlemmar av olika kategorier, utgör en god grund för ett gott hyressamråd med tillämpning av gällande principer. Enligt hyresutskottets mening finns vid samrådet en väl beredd uppfattning av hur medlemmarna i genomsnitt värderar en lägenhet jämfört med föreningens övriga lägenheter.
Resultatet av samrådet är känt för alla och envar. De överläggningar och diskussioner, som leder fram till resultatet, är naturligtvis präglade av ett givande och tagande samt kompromisser i stort och smått. Dessa överväganden och diskussioner har av tradition inte protokollförts, samrådsprotokollen är istället s.k. beslutsprotokoll, vilket de enligt utskottets uppfattning också bör vara fortsättningsvis. Däremot bör resultatet av samrådet kunna motiveras och redovisas tillsammans med resultatet.
Inom hyresutskottet har vi inga invändningar mot att en detaljredovisning distribueras till intresserade medlemmar.
Hyrorna fastställs av styrelsen efter samråd med hyresutskottet. Enligt hyresutskottets uppfattning präglas hyressamråden av konstruktivitet från såväl utskott som styrelse. Vid samråden görs olika överväganden, såväl av respektive part som gemensamt. Ledstjärnan för bägge parter är dock naturligtvis föreningens stadgar samt att hyresintäkterna skall bestämmas så att en långsiktig god ekonomi för föreningen säkerställs. Enkätundersökningen bland medlemmarna i fjol höstas var ett hjälpmedel för tillämpningen av gällande hyressättningsprinciper vid det senaste samrådet. Dessutom finns inom utskottet såväl boende som köande medlemmar, erfarenhet av boende i innerstad och förort i moderna och mindre moderna lägenheter. Detta, tillsammans med den breda kontaktyta som gemensamt föreligger med medlemmar av olika kategorier, utgör en god grund för ett gott hyressamråd med tillämpning av gällande principer. Enligt hyresutskottets mening finns vid samrådet en väl beredd uppfattning av hur medlemmarna i genomsnitt värderar en lägenhet jämfört med föreningens övriga lägenheter.
Resultatet av samrådet är känt för alla och envar. De överläggningar och diskussioner, som leder fram till resultatet, är naturligtvis präglade av ett givande och tagande samt kompromisser i stort och smått. Dessa överväganden och diskussioner har av tradition inte protokollförts, samrådsprotokollen är istället s.k. beslutsprotokoll, vilket de enligt utskottets uppfattning också bör vara fortsättningsvis. Däremot bör resultatet av samrådet kunna motiveras och redovisas tillsammans med resultatet.
Inom hyresutskottet har vi inga invändningar mot att en detaljredovisning distribueras till intresserade medlemmar.
Beslut
Föreningsstämman beslutade i enlighet med styrelsens förslag
att anse motionerna 24 och 25 besvarade med vad redovisats i styrelsens utlåtanden
att anse motionerna 24 och 25 besvarade med vad redovisats i styrelsens utlåtanden