Motion – 2005 / 24
År: 2005
Nummer: 24
Motionsställare: Kvartersrådet i Motorn-Vingen-Bälgen, genom Stefan Bäck
Redovisning av styrelsens och hyresutskottets tankar om hyressättningen
Föreningsstämman 2003 bestämde att föreningens bostadshyror skulle fördelas efter lägenheternas relativa värde. Vi börjar nu se resultatet av detta.
I december 2004 lämnade Temaplan AB sin slutrapport Relativ värdering av bostäder, vilken beställts av SKB. Av den undersökningen kan man t ex utläsa att betalningsviljan i Fredhäll är 960 kr/kvm och år, i Hallunda 720 kr, i Vasastan är betalningsviljan 1 040 kr/kvm och år. Över huvud taget kan man se att Vasastan ligger i toppen på listorna i undersökningen, t ex Betalningsvilja per område eller Områdesbetyg. I undersökningen konstateras också att de genomsnittliga hyrorna i Vasastan är bland de lägre och att medlemmarna är villiga att betala mer, undersökningen konstaterar att ”hyran är drygt 100 kr/kvm högre i Vasastan än i Hallunda i dag men differensen bör vara nästan 300 kr/kvm enligt medlemmarnas värderingar.”
Årets hyreshöjning har differentierats så att den kan vara 0, 10, 15 eller 20 kr/kvm och år. I våra kvarter är höjningen 20 kr/kvm och år.
Vi undrar hur styrelsen/hyresutskottet tänker när det gäller detta med relativa värden, är Temaplans rapport något som är vägledande i förhandlingar om våra hyror? (Det är lätt att misstänka detta då våra hyreshöjningar har varit bland de högsta flera år i rad.) Tas det någon hänsyn till de minusfaktorer som finns? Är det någon skillnad mellan relativ värdering och marknadsanpassning av våra hyror? Vilka faktorer spelar in i hyressättningen?
Vi tycker det skulle vara mycket intressant om styrelsen och hyresutskottet kunde redovisa hur de tänkt i förhandlingarna, om man har en långsiktig plan att höja innerstadshyrorna eller om man tycker att det finns ett värde i låga hyror o s v. Detta för att undvika många av de frågor och funderingar man får när det färdiga resultatet av förhandlingarna är det enda man tar del av. Ett lämpligt forum att publicera detta i är SKBs hemsida.
Vi föreslår att stämman beslutar
att styrelsen/hyresutskottet, när förhandlingarna är klara, snarast möjligt publicerar en gemensam skrivelse om hur de har kommit fram till de nya hyrorna.
Styrelsens utlåtande och förslag till beslut
Styrelsens utlåtande över motionerna 24 och 25
Grunden för hyressättningen inom SKB är att de totala hyresintäkterna skall bestämmas så att en långsiktigt god ekonomi för föreningen säkerställs.
I de riktlinjer för hyressättning som föreningsstämman antog 2003 framgår också att föreningens bostadshyror fördelas efter lägenheternas relativa värden. Med relativt värde avses en bedömning av hur medlemmarna i genomsnitt värderar en lägenhet jämfört med föreningens övriga lägenheter. De av föreningsstämman fastställda riktlinjerna innehöll även ett nej till marknadshyra i SKB. Vidare skulle hyrorna varje år följas upp i det årliga hyressamrådet. Även en spärr mot höga hyreshöjningsskillnader mellan olika kvarter på max 4 procentenheter infördes. Slutligen beslutades att en utvärdering av riktlinjernas tillämpning skulle ske efter fem år.
För att få en bättre uppfattning om medlemmarnas syn på hyresfördelningen inom SKBs bostadsbestånd beslutade hyresutskottet och styrelsen vid hyressamrådet hösten 2003 att låta utföra en enkät bland medlemmarna. Resultatet från enkäten redovisades vid fullmäktigedagen 2004 och har distribuerats till samtliga fullmäktigeledamöter. Det finns dessutom tillgängligt på föreningens hemsida. Vid hyressamrådet i november 2004 diskuterades enkäten och dess resultat. Enkäten blev därvid i viss utsträckning vägledande för den fördelning av hyreshöjningen som sedan gjordes. Vid de årliga hyressamråden får olika avväganden göras. Generella bedömningar kan ställas mot enskilda synpunkter. Någon absolut rättvisa går inte att åstadkomma. Det viktiga är att de olika beslut som fattas görs med en helhetssyn och med föreningens bästa för ögonen. Det är därför inte möjligt att göra detaljerade redovisningar om hur olika fastigheter har behandlats vid hyressamrådet. En motivering till de träffade hyresuppgörelserna skall dock givetvis kunna redovisas.
Styrelsen föreslår fullmäktige
att anse motionerna besvarade med vad som här har redovisats.
Hyresutskottets utlåtande över motionerna 24 och 25
Hyrorna fastställs av styrelsen efter samråd med hyresutskottet. Enligt hyresutskottets uppfattning präglas hyressamråden av konstruktivitet från såväl utskott som styrelse. Vid samråden görs olika överväganden, såväl av respektive part som gemensamt. Ledstjärnan för bägge parter är dock naturligtvis föreningens stadgar samt att hyresintäkterna skall bestämmas så att en långsiktig god ekonomi för föreningen säkerställs. Enkätundersökningen bland medlemmarna i fjol höstas var ett hjälpmedel för tillämpningen av gällande hyressättningsprinciper vid det senaste samrådet. Dessutom finns inom utskottet såväl boende som köande medlemmar, erfarenhet av boende i innerstad och förort i moderna och mindre moderna lägenheter. Detta, tillsammans med den breda kontaktyta som gemensamt föreligger med medlemmar av olika kategorier, utgör en god grund för ett gott hyressamråd med tillämpning av gällande principer. Enligt hyresutskottets mening finns vid samrådet en väl beredd uppfattning av hur medlemmarna i genomsnitt värderar en lägenhet jämfört med föreningens övriga lägenheter.
Resultatet av samrådet är känt för alla och envar. De överläggningar och diskussioner, som leder fram till resultatet, är naturligtvis präglade av ett givande och tagande samt kompromisser i stort och smått. Dessa överväganden och diskussioner har av tradition inte protokollförts, samrådsprotokollen är istället s.k. beslutsprotokoll, vilket de enligt utskottets uppfattning också bör vara fortsättningsvis. Däremot bör resultatet av samrådet kunna motiveras och redovisas tillsammans med resultatet.
Inom hyresutskottet har vi inga invändningar mot att en detaljredovisning distribueras till intresserade medlemmar.
Beslut
att anse motionerna 24 och 25 besvarade med vad redovisats i styrelsens utlåtanden.