Enligt SKBs stadgar skall de totala hyresintäkterna inom SKB bestämmas så att en långsiktigt
god ekonomi för föreningen säkerställs. Hyressättningen för den enskilda lägenheten
skall baseras på lägenhetens storlek, standard, läge och ålder samt övriga förmåner
knutna till lägenheten. Enligt de av föreningsstämman fastställda riktlinjerna för hyressättning
gäller dessutom att föreningens bostadshyror skall fördelas efter relativa värden.
Med relativt värde avses en bedömning av hur medlemmarna i genomsnitt värderar en
lägenhet jämfört med föreningens övriga lägenheter. Dessutom gäller att för ny- och ombyggda
fastigheter skall hyran sättas så att den minimerar belastningen på föreningens
ekonomi och så att samtliga lägenheter blir uthyrda.
Hyran i kvarteret Köksfl äkten fastställdes 2003, då marknadsräntorna var avsevärt högre
än idag. Räntorna har under 2005 och 2006 legat lägre än de 6 % som antogs i kalkylen,
vilket inneburit ett bättre utfall än beräknat. Den lägre räntenivån påverkar dock alla
SKBs fastigheter och projekt på ett ekonomiskt fördelaktigt sätt.
Styrelsens bedömning är dock att hyran är rimlig. Marknadsräntorna har stigit med ca
1,5 % från bottennivån 2005 och kommer enligt de fl esta bedömare att fortsätta stiga. De
första fem åren tas inte fastighetsskatt ut på bostäder, och även om den nuvarande regeringen
har ambitionen att avskaffa den statliga fastighetsskatten kan man nog utgå från att
någon form av skatt eller kommunal avgift kommer att belasta fastigheten i framtiden.
Räntebidragen kommer att avvecklas enligt ett riksdagsbeslut 2006, vilket för kv Köksfl
äkten innebär ett intäktsbortfall på 760 tkr eller 110 kr/kvm fram till 2011. Tilläggas kan
att en hyresrabatt på 10 % utgick under ett år från infl yttningen och att hyrorna, bortsett
från att rabatten upphört, inte höjts sedan infl yttningen, d v s under tre år.
Beträffande ränta på produktionskostnaden kan först sägas att SKB har en kostnad för
ränta under byggtiden, vilken också ingår i den produktionskostnad som kalkylen för hyressättning
baseras på. Denna ränta bokförs dock inte på projektet, vilket innebär att den
redovisade anskaffningskostnaden blir lägre. Ränta på produktionskostnaden beräknas i
kalkylen på 90 % av totalen, dvs hela kostnaden, förutom den boinsats som tillskjuts av
den medlem som fl yttar in, även om den nyupplåning som faktiskt görs är mindre. Skälet
till detta är att det kapital föreningen disponerar annars kunde ha använts till att amortera
befi ntliga lån, och på så sätt hade minskat räntekostnaderna.
Styrelsens mening är sammanfattningsvis att hyrorna i nyproduktionen baseras på rimliga
kalkyler och sätts i enlighet med de hyressättningsprinciper som gäller sedan 2003.
Styrelsen föreslår föreningsstämman
att avslå motionen.
Se även hyresutskottets utlåtande på sidan 90.
Hyresutskottet
Hyresutskottet har fått motionerna 19, 20, 55, 56, 57 och 58 för yttrande. Utskottet har
vid sammanträde den 13 februari 2007 beslutat att lämna följande svar på motionerna:
Enligt SKB:s stadgar skall de totala hyresintäkterna inom SKB bestämmas så att en långsiktigt
god ekonomi för föreningen säkerställs. Hyressättningen för den enskilda lägenheten
skall baseras på lägenhetens storlek, standard, läge och ålder samt övriga förmåner
knutna till lägenheten.
Sedan 2003 gäller därutöver de av föreningsstämman 2003 antagna riktlinjerna för hyressättningen:
”Föreningens bostadshyror fördelas efter lägenheternas relativa värden. Med
relativt värde avses en bedömning av hur medlemmarna i genomsnitt värderar en lägenhet
jämfört med föreningens övriga lägenheter. Vidare gäller att för ny- och ombyggda fastigheter
skall hyran sättas så att den minimerar belastningen på föreningens ekonomi och så
att samtliga lägenheter blir uthyrda”
Föreningen har i övrigt naturligtvis att följa Lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt,
som vad gäller hyressättningen endast säger att hyresgästen skall betala den hyra som
föreningen bestämmer.
När det gäller hyresutskottets roll i hyressättningen, har en del av motionärerna missförstått
den roll som stadgarna ger utskottet. Hyresutskottets uppgift är inte att ta tillvara
enbart hyresmedlemmarnas intressen. Av stadgarna följer bl.a. (§§ 30, 33 och 34), att hyresutskottet
utses av föreningsstämma, att det skall bestå av såväl hyresmedlemmar som
köande medlemmar och att utskottet skall följa hyresutvecklingen inom Stockholmsregionen
samt samråda med styrelsen inför dess beslut om hyresändringar i vissa fall. Det är
således styrelsen som ensam har beslutanderätten över hyressättningen.
Utskottet ser som sin uppgift att, inom ramen för vad stadgarna föreskriver om dess verksamhet,
verka för att föreningens stadgar och antagna riktlinjer för hyressättningen följs
och att såväl köande som hyresmedlemmars intressen tillgodoses.
Utskottet ser avslutningsvis inget skäl till att förändra antagna riktlinjer för hyressättningen,
och vill i sammanhanget påminna om att en redan beslutad utvärdering snart skall
genomföras, där det känns angeläget att se över hyressättningsprinciperna för nyproducerade
lägenheter. Vad gäller utskottets organisation och ansvar, anser nuvarande ledamöter
att arbetet fungerar väl och att det inte fi nns någon anledning till ändring av stadgarna för
utskottets verksamhet.