Styrelsen vill aktivt hitta sätt att inom ramen för vad stadgarna tillåter stimulera flyttkedjor. Precis som motionären lyfter fram vore det god medlemsnytta om den medlem som inte längre kan gå i trappor kan flytta till en lägenhet med bättre tillgänglighet. Det skulle också kunna leda till att medlemmar med hemmavarande barn ges möjlighet att flytta till en större lägenhet. En flyttkedja som skulle leda till ett bättre nyttjande av föreningens bostadsbestånd.

Med det sagt är styrelsen positiv till den effekt som motionären vill åstadkomma. Det finns mycket bra med den raka kön och grundläggande turordningsprincipen. Dock leder den i det här sammanhanget till effekter som beskrivs nedan.

Interna lägenhetsbyten kontra turordningsprincipen

Vid ansökan om lägenhetsbyte mellan två hyresmedlemmar i SKB görs dels en prövning utifrån hyreslagens krav på att båda parter i bytet ska ha styrkta beaktansvärda skäl. Beaktansvärda skäl är till exempel behov av större eller mindre lägenhet då behovet ändras över tid på grund av familjeförändringar, behov av bättre tillgänglighet och liknande. Därutöver görs hos SKB en prövning av om den ena bytesparten kan få den andres lägenhet på sin kötid, eller inte. Har det under det gångna året hyrts ut lägenheter som är likvärdiga med den som hen vill flytta till och som hen hade kunnat få, hänvisar uthyrningen till kön. Skälet är att den andre medlemmen, vars kötid är kortare, annars skulle gynnas och ges möjlighet att flytta till en lägenhet som det finns andra medlemmar, med längre kötid, som hade velat hyra. SKB menar då att bytet inte är en förutsättning för att den ene parten ska tillgodose sitt behov av annan bostad och med det faller bytet. Om bytet sker mellan två medlemmar vars turordning är likvärdig och som byter mellan två lägenheter med samma storlek i samma område för att exempelvis komma ner till markplan för bättre tillgänglighet, är ”undantaget” från turordningsprincipen mindre allvarligt. Den situationen är dock väldigt ovanlig. Vanligast är medlem med lång turordning i attraktiv lägenhet (till exempel stor innerstadslägenhet) som vill byta med hyresmedlem i mindre attraktiv lägenhet som kräver kortare turordning (till exempel mindre lägenhet i mindre centralt område). Det som då händer är att medlemmen med kort turordning i den mindre attraktiva lägenheten ges möjlighet att flytta till den mer attraktiva lägenheten som turordningen inte räcker till. Medlemmen med lång turordning flyttar till den mindre attraktiva lägenheten. Med bibehållen tur- ordning kan sedan medlemmen med lång turordning via kön återigen söka en mer attraktiv lägenhet och resultatet blir att medlemmen med kortare turordning gått före kön.

Det är inte så vanligt med bytesansökningar mellan medlem i stor innerstadslägenhet och medlem i mindre lägenhet i ytterområde, även om det förekommer. Inte heller är det så vanligt med byten där medlemmar med lika stora lägenheter vill byta med varandra där skälet är att lösa ett tillgänglighetsproblem. Vanligast är medlem i stor lägenhet som vill byta med medlem i liten lägenhet i samma område. Det handlar då visserligen om byten som skulle leda till medlemsnytta för de båda medlemmarna, men vara till nackdel för andra medlemmar med längre kötid och som också vill flytta till större lägenhet. Det förekommer också misstänkta skenbyten mellan attraktiva och mindre attraktiva lägenheter där medlem hjälps till en större lägenhet då den som bor där egentligen avser att avflytta från SKB.

Om fullmäktige ställer sig bakom att endast hyreslagens bestämmelser om beaktansvärda skäl ska ligga till grund för byten, även mellan två hyresmedlemmar, skulle de byten som motionären föreslår kunna bifallas. Effekten skulle bli medlemsnytta för dessa båda medlemmar vare sig behovet gäller ökad tillgänglighet eller behov av större eller mindre bostad. SKBs bostadsbestånd blir också sannolikt bättre nyttjat. Bieffekten blir att några medlemmar med lång turordning går miste om möjligheten till annan bostad som de efterfrågar. Styrelsen har, inte minst i samband med stadgebeslutet om att riktlinjer för tilldelning av lägenhet inte får inskränka turordningsrätten, uppfattat att fullmäktige inte vill åsidosätta denna rätt, varför styrelsen inte har något förslag i det avseendet. En bieffekt som uppenbart kan uppstå är att medlemmar med kortare turordning och band till äldre medlemmar, exempelvis föräldrar, skulle kunna gynnas på bekostnad av andra medlemmar.

Externa lägenhetsbyten

Som framgår arbetar SKBs uthyrningsavdelning med turordningsprincipen som grund för bedömning av direktbyten mellan SKBs hyresmedlemmar. När det gäller externa lägenhetsbyten kan ingen av parterna få den andres lägenhet på sin turordning. Då är det beaktansvärda skäl enligt hyreslagen och bedömning av den inflyttandes ekonomi som avgör. Den legala bytesrätten vid externbyten råder inte SKB över.

Flytt utan komplettering av upplåtelseinsats när särskilda skäl finns

Vad kan då göras, inom ramen för turordningsrätten och gällande stadgar, för att bidra till att underlätta flyttkedjor, åstadkomma ett bättre nyttjande av bostadsbeståndet och därigenom skapa medlemsnytta för fler, utan att åsidosätta turordningsprincipen?

Gällande stadgar ger styrelsen möjlighet att medge undantag från eller anstånd med komplettering av upplåtelseinsats vid flyttning inom föreningens bostadsbestånd om det föreligger särskilda skäl (SKBs stadgar § 38 sista stycket). Denna möjlighet har inte nyttjats, i vart fall inte under den senaste tioårsperioden. Styrelsen avser definiera vad som kan vara särskilda skäl och upplysa medlemmarna om denna möjlighet på ett tydligare sätt än bara genom stadgebestämmelsen. Särskilda skäl kan exempelvis föreligga för medlem som bor i stor lägenhet med låg tillgänglighet som önskar flytta till en mindre lägenhet med bättre tillgänglighet. Särskilda skäl kan också föreligga när medlemmar vill flytta till en lägenhet i ett område där SKB har vakanser eller mycket korta kötider. Vanligtvis till en större lägenhet. I de situationer som exemplifierats ovan, och möjligen andra, avser styrelsen fatta beslut om att medlemmen medges flytta utan att komplettera sin upplåtelseinsats.

Sammanfattning

Styrelsen har förklarat varför interna direktbyten i vissa situationer avslås på grund av turordningsprincipen. Om fullmäktige vill något annat kan det utredas, men styrelsen har inte uppfattat signaler från fullmäktige om att turordningsrätten ska frångås.

Styrelsen har också redovisat beslutet om att tydligare informera om den stadgeenliga rätten att, om särskilda skäl föreligger, medge anstånd med komplettering av upplåtelseinsats vid flyttning inom SKB. Detta skulle kunna bidra till att underlätta för det som motionären vill, nämligen att stimulera omflyttning för bättre nyttjande av beståndet. En ambition som styrelsen och motionären delar.

Styrelsen föreslår föreningsstämman besluta att anse motionen besvarad.