Bakgrund och ståndpunkt

Att bygga garage är olönsamt. Som framgår av rapporten ”Framtiden för parkering och nya bostäder” utgiven 2020 av Fastighetsägarna, Hyresgästföreningen och Naturskyddsföreningen och tillgänglig på www.fastighetsagarna.se, har konsultbolaget Evidens gjort beräkningar som anger att den verkliga kostnaden för en garageplats, exklusive drift- och underhållskostnader, kan vara så hög som 4 000 kronor per månad. Man kan diskutera rapportens nivå på avkastningskrav men samtidigt bör beaktas att byggkostnadsläget i dagsläget är ett annat än 2020. Dessutom behöver drift- och underhållskostnader också läggas till.

Trots bristen på lönsamhet finns det två skäl som gör att SKB, liksom andra fastighetsägare, bygger garage, nämligen dels för att kommunens parkeringsnorm ställer krav på ett visst minsta antal garage- eller parkeringsplatser i varje nyproduktion, dels för att hyresgäster/hyresmedlemmar som flyttar in förväntar sig att det finns tillgång till parkering.

I nyproduktion ska den enskilda fastigheten bära sina egna kostnader. Där blir det således grannarna i samma fastighet som är med och finansierar de bilägande grannarnas garageplatser. Tidigare fanns inte samma krav på att varje nyproduktion skulle bära sina egna kostnader. Man kan därför anta att tillkommande garageplatser i det äldre beståndet till viss del har finansierats av alla övriga hyresgäster i beståndet.

Anläggning av utomhusparkeringsplatser är inte lika kostnadskrävande som att bygga garageplatser. Däremot upptar de markyta som annars kunde ha bebyggts vilket innebär uteblivna hyresrätter och därmed ett intäktsbortfall. Det senare inte lika lätt att beräkna, men är ändå ett faktum som måste beaktas i sammanhanget.

I flera av SKBs äldre fastigheter, i synnerhet i innerstaden, saknas helt garage- och parkeringsplatser. Även i dessa fastigheter finns sannolikt ett behov av bilparkeringsplatser, utomhus eller i garage – ett behov som föreningen inte kan tillgodose.

Styrelsens ståndpunkt är att de hyresmedlemmar som inte har bil eller möjlighet att hyra en garage- eller parkeringsplats i SKBs fastighetsbestånd ska subventionera de av föreningens bilägare som hyr garage- eller parkeringsplats så lite som möjligt.

Om hyran för en garage- eller parkeringsplats som SKB tillhandahåller är för låg, innebär det indirekt en subvention som betalas av alla hyresmedlemmar genom hyran för lägenheten.

Vilken hyra är relevant?

Begreppet marknadshyra får anses vara det jämviktspris som uppstår där utbud och efterfrågan möts på en fri marknad. Det betyder en hyra som ligger precis under den nivå där vakanser uppstår. Styrelsens ambition är inte att marknadshyra fullt ut ska råda för föreningens garage- och parkeringsplatser. Å andra sidan menar styrelsen att subventionen från hyresmedlemmarna till garage- och parkeringsplatshyresgästerna ska vara så liten som möjligt. Målet med SKBs hyressättning av garage- och parkeringsplatser måste därmed vara att omgivande fastighetsägares hyressättning av sina garage- och parkeringsplatser, liksom kommunens prissättning av boendeparkering, ska vara vägledande. Samtidigt ska vakanser och extern uthyrning av fordonsplatserna undvikas.

Denna ståndpunkt innebär ett uppdrag till den verkställande organisationen att fortlöpande analysera hyresnivåer i omvärlden och löpande föreslå en anpassning av SKBs hyresnivåer. Att hitta balansen mellan omgivande fastighetsägares hyressättning och den hyresnivå som inte medför vakanser är inte en exakt vetenskap. Varje garage- och parkeringsplats har sina förutsättningar. Inte desto mindre har denna ståndpunkt legat till grund för de differentierade hyresändringar som gjordes 2019–2023 till följd av en utredning som gjordes i samverkan mellan styrelsen och hyresutskottet och de riktade hyreshöjningar som gjordes 2025. I utredningen gjordes en kartläggning av läge, standard, tillgänglighet och kötid. Vidare inhämtades jämförelsehyror från omgivande fastighetsägare. Även kommunens avgift för boendeparkering beaktades. Samtliga dessa faktorer låg till grund för differentieringen.

När hyressättningen 2019–2023 och 2025 gjordes rådde full samsyn mellan styrelsen och hyresutskottet. Utredningen 2018 gjordes dessutom på hyresutskottets initiativ.

SKBs hyresintäkter för garage och parkeringsplatser uppgick 2018 till 29,8 miljoner kronor och för 2025 till 41,6 miljoner kronor, vilket betyder en höjning under sjuårsperioden med 11,8 miljoner kronor, i genomsnitt 4,9 procent per år. (Anmärkning: Summan för 2025 avser det fastighetsbestånd som fanns 2018, för att uppnå en relevant jämförelse. Nyproduktionen under perioden 2018–2025 ingår alltså inte i beräkningarna). Om man tolkar motionärernas förslag i motion 17 ”att återställa hyressättningen av garage- och parkeringsplatser till den princip som gällde före 2018” som att 2018 års hyresnivå ska återställas skulle detta innebära att bostadshyrorna, för att täcka inkomstförlusten, för hela SKB skulle behöva höjas med 11,8 miljoner kronor/år, vilket motsvarar en extra hyreshöjning på 1,2 procent för samtliga hyresrätter, det vill säga samtliga hyresmedlemmar.

Framtida hyresändringar

SKBs uppdrag är att tillhandahålla kooperativa hyresrätter. Föreningens stadgar reglerar således vad som gäller dessa men inte garage- och parkeringsplatser. En konsekvens är att det inte råder någon samrådsskyldighet gällande hyrorna för garage- och parkeringsplatser.

Stadgarna anger endast att hyresutskottet för styrelsen får framlägga förslag i frågor om hyressättningsprinciper avseende såväl bostadslägenheter som andra uthyrningsobjekt. Mot denna bakgrund övergår SKB under 2026 till en ordning där hyresavtal för garageplatser och nyttjanderättsavtal för parkeringsplatser har en avtalad hyra och där avtalet också omfattar bestämmelse som anger att hyran årligen ska höjas med en fixerad procentsats. Denna ordning innebär också att om styrelsen vill höja hyran mer än den avtalade hyreshöjningen, måste ett nytt avtal träffas – frivilligt eller efter uppsägning för omförhandling (så kallad villkorsändring).

Den ordning som nu införs följer hyreslagens utformning och hur andra fastighetsägare hanterar frågan. Den nya ordningen är också logisk med hänsyn till att samrådsskyldighet inte råder och att garage- och parkeringsplatser inte är upplåtna med kooperativ hyresrätt utan med traditionell hyresrätt för garage och arrenderätt för parkeringsplatser.

Styrelsen uppdrog, genom beslut i början av februari 2026, åt den verkställande organisationen att genomföra denna förändring under våren 2026. Då beslöts också att hyran för alla garage- och parkeringsplatser ska höjas med 3,0 procent från 1 juni och därefter årligen 3,0 procent den 1 januari varje år. När detta motionssvar upprättas pågår förberedelser för denna åtgärd och vid tidpunkten för den ordinarie föreningsstämman bedöms förändringen till stor del vara genomförd. Alla hyresgäster av garage- och parkeringsplatser har då både informerats om förändringen och fått nya avtal för signering.

Moms

Moms är en skatt på konsumtion som bygger på att den betalas av den som konsumerar en vara eller tjänst. Skatteverket har, precis som motionärerna skriver i motion 18, genom ett ställningstagande fastställt att all uthyrning av garage- och parkeringsplatser, även till egna bostadshyresgäster, ska beläggas med 25 procent moms. Detta är ett beslut som fattats av en myndighet och som inte SKB kan påverka men som hyresgäster till garage- och parkeringsplatser i allra högsta grad påverkas av.

Det motionärerna föreslår, nämligen att hyrorna för garage- och parkeringsplatser ska sänkas för att eliminera effekten av momspåslaget, är inte rimligt. SKB har hyresintäkter på garage- och parkeringsplatser som enligt budget för 2026 uppgår till 48,9 miljoner kronor. Om motionärernas yrkande skulle bifallas, innebär det ett intäktsbortfall med 9,8 miljoner kronor. Detta bortfall skulle behöva kompenseras genom en extra hyreshöjning på de kooperativa hyresrätterna med närmare 1,0 procent – för samtliga hyresrätter, det vill säga samtliga hyresmedlemmar. Det skulle leda till en ytterligare subvention från de hyresmedlemmar som inte hyr en garage- eller parkeringsplats.

Vid en interpellationsdebatt i riksdagen har finansministern uttryckt att hon vill tillsätta en utredning i syfte att stoppa momsen på garage- och parkeringsplatser. Om momsen den 1 oktober blir verklighet, eller inte, råder det osäkerhet om när detta motionssvar skrivs. Under alla omständigheter måste SKB förbereda sig för att det kan bli moms på garage- och parkeringsplatser till följd av myndighetsbeslut, den 1 oktober 2026. De nya avtal som förväntas träffas mellan SKB och varje garage- och parkeringsplatshyresgäst är anpassade för att SKB ska kunna debitera moms om Skatteverkets ställningstagande också blir verklighet.

Kommunikation och transparens

Att redovisa detaljer kring varje enskild garage- och parkeringsplatsanläggning är inte relevant. Styrelsen och hyresutskottet, som utrett frågan i samverkan och genomfört överläggningar om hyressättningen, är båda organ som valts av fullmäktige. Deras arbete granskas av revisorer, som också valts av fullmäktige, och som har tillgång till alla de underlag som de önskar kontrollera. Det finns alltså kontrollfunktioner som syftar till att garantera att verksamheten fullgörs på ett lagenligt och effektivt sätt, även i de delar där en verksamhet inte ingår i SKBs kärnverksamhet, så som är fallet med garage- och parkeringsplatsverksamheten. Detta hindrar dock inte att en översiktlig redovisning av grunden för hyressättningen, som återgivits ovan, lämnas vid exempelvis en fullmäktigedag.

Styrelsen föreslår föreningsstämman besluta

att bifalla första och andra att-satserna i motion 17 i sak, genom att uppdra åt styrelsen att lämna en översiktlig redovisning vid en fullmäktigedag,

att anse tredje och femte att-satserna i motion 17 som besvarade, samt

att avslå fjärde och sjätte att-satserna i motion 17 samt motion 18.