Motionsdatabas

Motion – 2026 / 16

År: 2026
Nummer: 16
Motionsställare: av Lars Lingvall, hyresmedlem Göken

SKB:s hyressättning – tre förslag

Till förra årets stämma fanns flera motioner om hyressättningen inom SKB, bland annat motion 24, undertecknad av ett 40-tal medlemmar inklusive sju fullmäktige och flera kvartersrådsledamöter. Vi tog upp olika problem med SKB:s hyressättning som det finns anledning att återkomma till.

Hyreshöjningarna har hoppat till en ny, mycket högre nivå

Hyrorna har från år 2023 – och ännu mer accentuerat följande tre år – hoppat till en ny, mycket högre nivå än vi varit vana vid. Linjen i diagrammet visar den genomsnittliga hyreshöjningen och de röd- och grönfärgade staplarna variationerna över och under. För övrigt var skillnaden mellan hyreshöjningarna år 2003 otillåtet stor: nästan 5 procent mot tillåtna 4 procent enligt stämmobeslut.

Styrelsen och hyresutskottet har tidigare vid flera tillfällen (2012–2016, se SKB:s hemsida) uttalat: ”Ambitionen är att SKB ska ha en jämn och lugn hyresutveckling utan drastiska hopp.” Den ambitionen verkar ha övergetts. Ändå skrev man på hemsidan så sent som i meddelandet om 2024 års hyreshöjningar om en ”ambition om en jämn och rimlig hyresutveckling” – ord som inte stämmer med verkligheten.

Styrelsen bör få i uppdrag att åstadkomma väsentligt lägre hyreshöjningar än de tre senaste åren. Det angeläget.

Äldre fastigheter i innerstaden får högst hyreshöjningar

I diagrammet ovan är staplarna för de olika kvarteren i grön färg för innerstaden och blå färg för ytterstaden, och färgen är mörkare för äldre fastigheter och ljusare för nyare. Man ser då lätt att äldre fastigheter i innerstaden får de högsta hyreshöjningarna. Där bor flest äldre medlemmar med sämst ekonomiska förutsättningar.

En sådan fördelning av hyreshöjningarna är inte rimlig med tanke på SKB:s sociala ansvar som kooperativ hyresrättsförening, och fullmäktige har inte heller fått ta ställning till den fördelningen. Styrelsen beslutade själv om hyreshöjningsfördelningsmodellen, trots att föreningsstämman enligt stadgarna ska höras i viktigare frågor och trots att uppdraget att utarbeta modellen kom från stämman.

Oroande effekter av ackumulerade höga hyreshöjningar

Med så höga hyreshöjningar som under de senaste tre fyra åren finns det anledning att oroa sig för de ackumulerade effekterna. Med 5 procents årlig höjning ökar hyrorna med 50 procent på 8 år och fördubblas på 14 år, och med 7 procents årlig höjning ökar de med 50 procent på 6 år, fördubblas på bara 10 år och tredubblas på 16 år, som framgår av diagrammet ovan.

Ackumulerade hyror i verkligheten – med stora variationer

Diagrammet över ackumulerad hyreshöjning under de senaste fem åren visar att det är stor skillnad mellan SKB:s fastigheter. Lägsta hyreshöjningen under perioden är 11,5 procent, och den högsta är 30,4 procent, bortsett från fastigheter där hyran höjts ännu mer på grund av renoveringar. Äldre fastigheter i innerstaden ligger i topp. Att de får högre hyreshöjningar innebär i praktiken en utjämning av hyrorna – som fullmäktige inte fått ta ställning till.

Styrelsen yttrade sig över motionerna – men sade inget.

Hur kommenterade då styrelsen i sitt utlåtande förra året det drastiska hoppet till högre hyresnivåer som en av hyresmotionerna hade belyst och kritiserat? Inte alls.

En annan av hyresmotionerna påvisade att hyreshöjningsfördelningsmodellen inte stämmer med föreskrifterna i stadgarna. Det är bara modellens faktorer läge och ålder, som står för 35 procent av modellens totalpoäng, som återfinns i stadgarna, medan modellens faktorer kötid, hyra och upplåtelseinsats, som står för 65 procent av totalpoängen, saknas i stadgarna. Hur kommenterade styrelsen det? Inte alls.

Styrelsen föreslog en utredning om hyressättningen och ansåg motionerna besvarade med det. Därmed deltog man inte i den demokratiska diskussionen av de frågor som tagits upp i motionerna. Det är inte ett rimligt agerande i en kooperativ medlemsförening.

 

Utredning om hyressättningen med många frågetecken

Styrelsens förslag om en utredning om hyressättningen bifölls vid stämman 2025 trots att den hade många brister.

Urvalet av fakta var tendentiöst: Riktlinjerna från 1997, 2003 och 2009 nämndes bara kort, och de stadgeregler som krävs enligt lagen om kooperativ hyresrätt nämndes inte alls. Märkliga ifrågasättande resonemang förekom. Ett flertal formuleringar var oklara, bland annat ”värdebaserad hyressättning”, som nämns som fastslagen grund trots att stämmobeslut om det saknas, och ”balans mellan köande och boende medlemmar samt mellan boende medlemmar i olika förvaltningsenheter”, liksom att hyressättningen ”ska innebära medlemsnytta”.

Att upplåtelseinsatserna ska utjämnas angavs som en av grunderna för utredningen, som om det redan vore fastslaget. Det var dock undangömt i formuleringen att ”slutsatserna i rapporten om insatssystem 2019 ska beaktas”, antagligen eftersom styrelsen vet att det finns en opinion mot en sådan utjämning. Det var dessutom förvillande att i texten utlova ”brett förankrad dialog” men i att satserna, som är det stämman beslutar om, skriva bara ”lämna information”.

 

Fullmäktige borde få ge synpunkter – förvanskning av reservation

Jag reserverade mig mot beslutet om utredningen med följande formulering, för att lyfta fram att fullmäktige borde få diskutera och ge synpunkter på hur utredningen skulle bedrivas:

”Jag reserverar mig mot beslutet att bifalla styrelsens proposition om utredning om hyressättning – och upplåtelseinsatser, vilket i tydlighetens och transparensens intresse borde ha tagits med i propositionens rubrik – eftersom propositionen saknade viktiga bakgrundsfakta, innehöll oklara och spekulativa formuleringar, föreföll binda upp utredningen på ett icke acceptabelt sätt och dessutom borde ha föregåtts av en diskussion med fullmäktige om vilka riktlinjer och grundläggande principer som skulle gälla för utredningen.”

Reservationen återgavs i protokollet inklusive alla kommatecken och tankstreck – men märkligt nog med det viktigaste ordet, ”fullmäktige”, utbytt mot ”hyresutskottet”, vilket tog udden av reservationen.

Styrelsen bör få i uppdrag att se till att fullmäktige kan ge synpunkter på direktiven till utredningen.

Ta hänsyn till standard – det kräver stadgarna!

Enligt stadgarnas regler om hyressättning – som är obligatoriska enligt lagen om kooperativ hyresrätt – ska hyran baseras bland annat på lägenhetens standard. Trots det saknas en faktor för standard i hyreshöjningsfördelningsmodellen. SKB har hänvisat till att standard ingår i ålder, men stadgarna kräver också hänsyn till ålder, och modellens ”ålder” kan inte motsvara både ålder och standard.

De fastigheter som får högst hyreshöjningar – äldre fastigheter i innerstaden – har påtagligt lägre standard är andra. Det är inte rimligt.

Styrelsen bör få i uppdrag att utarbeta en klassifikation av SKB:s lägenheter i fråga om standard, så att det vid hyressättningen i framtiden går att ta hänsyn till standard.

Sammanfattningsvis yrkar jag att föreningsstämman beslutar

1. att ge styrelsen i uppdrag att se till att hyreshöjningarna framöver blir väsentligt lägre än under de tre senaste åren,
2. att ge styrelsen i uppdrag att i samråd med fullmäktige klassificera SKB:s fastigheter i fråga om standard, för senare användning vid hyressättningen, samt
3. att ge styrelsen i uppdrag att innan utredningen om hyressättningen startar genomföra minst ett fysiskt möte med fullmäktige om direktiven till utredningen och ge fullmäktige möjlighet att framföra synpunkter på dem.