Motionsdatabas

Motion – 2026 / 8

År: 2026
Nummer: 8
Motionsställare: av Mattias Wachtmeister, fullmäktig Kappseglingen

Värna den kooperativa ägandetanken i en omvälvande finansiell miljö – Strategisk omställning för att stärka SKB:s attraktionskraft

Bakgrund

SKB som fastighetsutvecklare har under lång tid sett systematiskt höjda kostnadsnivåer i alla delar av processen att utveckla, realisera och förvalta fastigheter i Stockholmsområdet. Utöver grundläggande kostnader har de regleringar som tillkommit inom miljö, hållbarhet och tillgänglighet gjort byggande väsentligt dyrare de senaste 25 åren. SKB har därtill en ambition att ligga i framkant i dessa frågor – en ambition som medlemmarna efterfrågar, men där kostnaden i slutändan hamnar oavkortat på hyresavin.

Samtidigt har föreningen administrerat en svällande intern byråkrati för att säkerställa såväl myndighetskrav som en ökande nivå av service. Som kooperativ förening bär vi dessutom kostnader för att förvalta ett ägarintresse hos 90 000 medlemmar. Även om detta engagemang är en tillgång som gör att vi tar bättre hand om våra fastigheter, innebär det en aspekt av förvaltning som konkurrerande aktörer (t.ex. Allmännyttan) inte har.

En finansiell miljö i förändring

De senaste åren har vi sett en akut kostnadskris. En genomsnittlig ränta som ökat från under 2 % till närmare 5 % innebär att räntan som kostnadspost ökat med väl över 100 %. Lägg därtill kraftiga höjningar av kommunala taxor (vatten, avfall etc.) där möjligheten till egen påverkan är minimal.

Min oro är att SKB har låtit kostnaderna rusa mer än jämförbara aktörer, vilket resulterat i att hyrorna höjts mer än genomsnittet. Om det historiska målet – att den kooperativa modellen ska innebära en hyra som ligger ca 10 % under marknaden – raderas ut, försvinner grundläggande incitamentet för medlemskap. Skulle de 80 000 köande medlemmarna tappa förtroendet, riskerar vi att förlora den \”gratis finansiering\” som medlemsinsatserna utgör. Detta skulle sänka vår kreditvärdighet och förstärka en negativ kostnadsspiral.

Medlemsinsatsen som låst tillgång

Idag kräver en nybyggd lägenhet en kontantinsats på mellan 400 000 och över 1 000 000 kronor. Om denna finansiering räknas in i boendekostnaden (via räntekostnad eller alternativkostnad) blir den utlovade \”rabatten\” mot vanlig hyresrätt försumbar.

Jämförelse av boendeformer (Typiska nivåer 2026)

Faktor	Hyresrätt	Bostadsrätt	SKB (Kooperativ)
Kontantinsats	0 kr	Hög (kan belånas)	Hög (idag ej belåningsbar)
Månadsutgift	Hög hyra	Lägre avgift + ränta	Stigande hyra
Finansiell status	Konsumtion	Tillgång/Säkerhet	Låst kapital

Att det går att skapa flexibla finansiella lösningar visas av samarbetet mellan Folksam och Swedbank kring \”Seniorkapital\”. Där har man skapat möjligheter att belåna fastigheter för att frigöra kapital, även utanför de gängse ramarna för bolån. Det bevisar att finansiella aktörer – däribland vår samarbets- partner Folksam – kan se värdet i stabila underliggande tillgångar. En medlemsägare i SKB äger en andel i föreningens samlade bestånd, och denna tillgång bör kunna sättas som säkerhet för lån.

Yrkande

Med hänvisning till ovanstående föreslår jag föreningsstämman att besluta:

Att styrelsen ges i uppdrag att skyndsamt utreda och verka för att medlemsinsatsen ska kunna användas som säkerhet för lån, med inspiration från befintliga lösningar såsom \”Seniorkapital\”, för att säkerställa att kooperativt boende förblir finansiellt åtkomligt för alla.
Att styrelsen genomför en kritisk översyn av produktionsstrategin, där ekonomisk bärighet för medlemsägarna prioriteras framför volymmål, och där strategiska förvärv av projekt i attraktiva lägen övervägs framför att till varje pris hålla igång en egen byggorganisation.
Att styrelsen tar fram en konkret handlingsplan för att återställa och säkra att SKB:s hyror långsiktigt ligger minst 10 % under jämförbara hyror på orten.
Att SKB i all kommunikation och i sitt beslutsfattande etablerar och använder termerna medlemsägare och delägare för att betona medlemmarnas roll som de faktiska ägarna av föreningens substans.
Att styrelsen genomför en total genomlysning av SKB:s interna administration och förvaltnings- organisation i syfte att eliminera onödig byråkrati och sänka omkostnaderna.

Styrelsens utlåtande och förslag till beslut

Motionären tar upp intressanta frågor kring hur en kooperativ hyresrättsaktör ska agera i dagens ekonomiska landskap. Styrelse och verkställande organisation jobbar ständigt med frågor kring kostnadseffektiv administration, fastighetsunderhåll och nyproduktion. Frågor rörande var och när SKB ska bygga nya fastigheter drivs strategiskt, med fokus på medlemsnytta och inte med hänsyn till intern organisation.

Styrelsen anser inte att motionärens påstående om ”en svällande intern byråkrati” stämmer. Det totala antalet kvadratmeter bostäder och lokaler som förvaltas per anställd har ökat från 4 447 m2/anställd år 2021 till 4 621 m2/anställd år 2025 samtidigt som mängden arrangemang för medlemmar ökat.

Styrelsen delar inte heller motionärens syn att SKBs kostnader rusat mer än jämförbara aktörer och att hyrorna höjts mer än genomsnittet. För perioden 2021–2025 höjde SKB i genomsnitt hyran med 3,3 procent per år medan Stockholms allmännytta höjde i snitt med 3,6 procent per år och Stockholms privata fastighetsvärdar höjde i snitt med 3,9 procent per år. Under samma period var inflationen i Sverige (KPI) i genomsnitt 4,3 procent per år.

Syftet med en ekonomisk förening är att ge medlemmarna nytta. SKB uppfyller detta genom att erbjuda sina medlemmar fina bostäder med god standard och service till en skälig hyra.

Något mål att hyrorna ska ligga just 10 procent under jämförbara hyror finns inte. Dock låg genomsnittshyran för 2025 i Stockholm på 1 734 kr/kvm (enligt Statistik om Stockholm Hyror Årsrapport 2025) medan SKBs genomsnittshyra låg på 1 495 kr/kvm – vilket är 14 procent lägre.

SKB upplever, som alla andra hyresrättsaktörer, utmaningar inom nyproduktion; det är väldigt dyrt att bygga nytt. Upplåtelseinsatserna i nyproduktion kommer att ses över inom ramen för den kommande utredningen av SKBs hyressättning och upplåtelseinsatser som ordinarie föreningsstämma i maj 2025 beslutade om. Vid dagens hyressättning för nyproduktion tas hänsyn till alternativkostnad för upplåtelseinsatsen. Genomsnittet för SKBs upplåtelseinsatser (per 2026-01-01) är 103 770 kr, med en variation mellan 30 000 kr som lägsta och 756 253 kr som högsta upplåtelseinsats. Endast 264 av SKBs lägenheter har en upplåtelseinsats som överstiger 400 000 kr.

Avseende frågan om att skapa flexibla finansiella lösningar så hittar styrelsen ingen information om att Swedbank eller Folksam idag erbjuder någon produkt benämnd ”Seniorkapital”. På Folksams hemsida nämns att ”Seniorkapital” tillsammans med SBAB avslutades 2015. SKB har samarbete med Handelsbanken som erbjuder lån för upplåtelseinsatser. SKB har även påtalat att det slår mot våra boende medlemmar att räntan på lån utan säkerhet (så kallade blancolån) inte längre är avdragsgilla. I övrigt hänvisar styrelsen till sitt utlåtande till motion 2025/87 som sammanfattas nedan:

”Att banker accepterar en bostadsrättslägenhet som pant för ett lån bygger på att man kan äga en bostadsrättslägenhet (genom medlemskapet i en bostadsrättsförening) och därigenom kan den säljas och ge ägaren eller panthavaren (banken) pengar.

En kooperativ hyresrätt är en just en hyresrätt och SKBs medlemmar äger inte lägenheterna utan det gör SKB. En boendemedlem i SKB kan inte sälja sin lägenhet och därigenom finns det ingen pant att realisera för en bank. Upplåtelseinsatsen betalas åter när man flyttar ifrån SKB, dock har SKB rätt att kvitta eventuell fordran som föreningen har på medlemmen.

Styrelsen tror inte att det är möjligt att påverka lagstiftning, Finansinspektionen, banker med flera att acceptera upplåtelseinsatser som säkerhet för lån. Styrelsen anser att det vore ineffektivt att utreda denna fråga då det finns många hinder som talar emot att det skulle lyckas.” Avseende förslaget med att använda termerna medlemsägare och delägare är det i SKBs stadgar reglerat; i § 4 sägs att ”Medlemmar indelas i hyresmedlemmar och kömedlemmar” (i vardaglig kommunikation används ibland ”boende medlem” istället för hyresmedlem). Inte heller i gällande lagstiftning används de föreslagna termerna.

Styrelsen föreslår föreningsstämman besluta

att anse motionens andra, fjärde och femte att-satser besvarade och att avslå motionens första och tredje att-satser.

Beslut

Stämman beslutar:

att anse andra, fjärde och femte attsatsen i motionen besvarade, i enlighet med styrelsens förslag

att avslå första och tredje attsatsen i motionen, i enlighet med styrelsens förslag.