Motionsdatabas
Motion – 2025 / 51
År: 2025
Nummer: 51
Motionsställare: av Åke Mezan, hyresmedlem Erkenskroken
Tydligare information till medlemmarna efter beslut om hyreshöjning
Vem äger SKB?
Jo, det gör Du……och alla övriga medlemmar,….. köande som boende.
Vad är meningen med ett kooperativ?
Det grundläggande är ” största möjliga medlemsnytta”.
Den tar sig lite olika uttryck beroende på vilket verksamhetsområde det gäller ( bostäder, livsmedel, drivmedel etc ).
För bostäder är det viktigaste låg hyra och bra bostäder.
Hyreshöjningar allmänt
En viss, kontinuerlig hyreshöjning kan anses som ”naturlig” genom allmänna ökade kostnader i samhället.
Kommunala/statliga avgifter som t ex el, vatten, försäkringar, renhållning mm.
Sedan finns det andra som i huvudsak drabbar nybyggnation. Material, arbetskostnader, transporter, arkitekter mm.
Dessa allmänna kostnadshöjningar är mer eller mindre lika för olika fastighetsägare och har av Skb kunnat hanteras med de modesta hyreshöjningarna fram till nu.
Ett stort frågetecken är då vilka exceptionella kostnadshöjningar eller nya kostnader som drabbat Skb just nu och gjort att från att ha legat bland de lägsta höjningarna under decennier till att plötsligt ligga bland de allra högsta, kanske t o m högst?
Hur har SKB klarat sitt uppdrag från 1916 och över hundra år framåt till och med 2022?
Mycket bra, tycker jag!
Man har varje år följt inriktningen om ”låga, jämna hyreshöjningar” och lägre än Allmännyttan i Stockholm.
Höjningarna har hela den tiden legat kring 1% med ett snitt på ca1,2-1,5. Någon enstaka gång 2% och aldrig över det.
Trots detta så har vinsten under perioden ökat till uppemot 100 miljoner och det har byggts i snitt upp till ca 100 lägenheter per år.
Skb´s komparativa fördelar
SKB har när ett par stora ekonomiska fördelar jämfört med privata/kommunala och Allmännyttiga bostadsföretag!
1. Skb har flera miljarder i räntefria lån i form av Upplåtelse- och Medlemsavgifter
2. Skb behåller hela vinsten och som tillförs verksamheten.
De andra måste lämna ifrån sig hela eller delar av vinsterna till aktieägare eller kommuner. Det rör sig om ett stort antal miljoner.
Sannolikt så finns det andra fördelar för Skb genom bra skött underhåll, lojala och trogna, skötsamma hyresgäster, mindre skadegörelse, de flesta kvarteren ligger också i ”lugna” områden som inte fordrar extra insatser med ordningsvakter, bevakningskameror etc för att motverka portsprängningar och mordbrand.
Extra kostnad.
Medlemsdemokratin inom Skb kostar antagligen en del mer än inom de andra typerna av bostadsföretag. Hur mycket är svårt att säga.
Men vad har hänt de tre senaste åren?
Fram till 2023 fortsatte de låga hyreshöjningarna i Skb som de gjort i över 100 år.
2023 kom det ett hopp upp till 3,3 %.
2024 kom ytterligare ett hopp till 5,2% och därifrån steg det till 5,5% för 2025 och 4,8% för 2026.
Det innebär 18.8 % totalt på 4 år i snitt per lägenhet!
Skb kommer sannolikt 2025 ha den högsta hyreshöjningen av alla kategorier ( privata, kommunala och Allmännyttiga) i hela Sverige när förhandlingarna är helt klara! Troligen kommer det att vara så även 2026!
I skrivande stund så finns det några förhandlingar som kvarstår och är hänskjutna till sk Skiljemän. Ett antal har redan avgjorts av skiljemän och då har höjningarna hamnat mellan 5,1 – och 5,4 %.
Hur öka medlemmarnas ( = ägarnas) kunskap och inflytande över hyreshöjningarna?
1. Som det är nu så har medlemmarna ingen förhandlingsrätt utan det sker genom ett sk ”samråd” med Hyresutskottet och en hyresdelegation från styrelsen. Förenklat så kan man säga att hyresdelegationen bestämmer och att hyresutskottet kan ev reservera sig.
Yrkande.
Jag yrkar att stadgarna förändras på följande sätt för att ge medlemmarna större insyn och
inflytande.
1. Gör om ”samrådet” med Hyresutskottet till en förhandling
3. Om en majoritet i Hyresutskottet reserverar sig så ska fullmäktige kallas till en extra hyresstämma där de olika förslagen presenteras.
Hyreshöjningen träder inte i kraft förrän extrastämman genomförts.
Detta skulle ge en bred information och kunskap till medlemmarna och också ge möjlighet till att lämna direkta synpunkter på den föreslagna hyreshöjningen
Ovanstående bör fastställas i god tid före förhandlingen om hyreshöjning för 2027 så det kan gälla från och med den.
Styrelsens utlåtande och förslag till beslut
Styrelsen lämnade följande utlåtande över motion 13/2024 och anser att det fortfarande gäller:
”SKB har, som kooperativ hyresrättsförening, en unik ordning vad gäller hur hyran bestäms. Det görs av styrelsen och i SKBs fall, efter samråd med hyresutskottet utifrån stadgebestämmelser. Samrådet grundar sig på ett gemensamt ansvarstagande för såväl hyressättning som för föreningens ekonomi. Denna ordning innebär att styrelsen öppet och transparent redovisar föreningens ekonomiska förutsättningar och behov av ökade intäkter. I SKB finns förtroendevalda och auktoriserade revisorer vilket också borgar för att samråd och hyreshöjningar grundar sig på reella behov.
Styrelsen menar att samrådsprocessen som grundar sig på ett gemensamt ansvar för föreningen mellan två organ, båda utsedda av medlemmarna genom val på föreningsstämma, inte skulle gynnas av att procentsatser redovisas för alla medlemmar – tvärtom. Styrelsen ser en risk och befarar att det kan leda till en positionering som skulle kunna vara förödande för föreningen och dess medlemmar. Man ska också ta i beaktande att det saknas möjlighet för en kooperativ hyresrättsförening att låta oberoende part ges ett inflytande över hyressättningen, såsom för de privata och allmännyttiga bolagen genom Hyresmarknadskommittén eller skiljenämndsförfarande.”
Att SKB följer ”Svensk kod för styrning av kooperativa och ömsesidiga företag” står inte i motsats till att man använder olika organ för att uppnå demokrati och dialog. Medlemmarna utser fullmäktige som i sin tur utser ett hyresutskott. Alla dessa val sker demokratiskt.
Under de senaste åren har SKB, precis som alla andra fastighetsägare, drabbats av högre kostnader på grund av hög inflation, kraftigt höjda kostnader för taxebundet och höjda räntor. SKB har trots detta lyckats hålla sina hyreshöjningar lägre än övriga fastighetsägare (både allmännyttiga och privata) i Stockholm. Under perioden 2021–2025 har SKBs hyror i snitt höjts med 3,3 procent per år jämfört med 3,6 procent för de allmännyttiga bolagen och 3,9 procent för de privata bolagen i Stockholm. Per 2024 låg SKBs genomsnittshyra på 1 417 kronor/m2 jämfört med genomsnittshyran i Stockholm som låg på 1 630 kronor/m2 (Statistik om Stockholm Hyror – Årsrapport 2024, 2024-11-26).
Avseende andra yrkandet i motion 52 om information till fullmäktige håller styrelsen med om att ett förtydligande i stadgarna är önskvärt och har arbetat in detta i propositionen om de nya stadgarna.
Styrelsen föreslår föreningsstämman besluta
att avslå motionerna 50, 51 och första att-satsen i motion 52,
att anse andra att-satsen i motion 52 besvarad.
Beslut
Stämman beslutar i EasyVote enligt styrelsens förslag till §10.5 innebärande att motionerna 50,51 oc första att-satsen i motion 52 är avslagna samt att att motion 49 och andra att-satsen i motion 52 är besvarad