Motionsdatabas
Motion – 2025 / 26
År: 2025
Nummer: 26
Motionsställare:
Hyreshöjningsfördelningsmodellen bör bestämma hyreshöjningen i procent – inte i kronor, vilket gynnar vissa kvarter och missgynnar andra
Motionsställare:
Lars Lingvall, fullmäktig Segelbåten, Karin Borg, Agneta Elers Jarleman och Anders Bergman, kömedlemmar, Cecilia Rydell, Hans Olofsson, Katarina Oscarsson, Kjell Nilsson, Ulf Tapper, Victor Tinnerstedt, Agnetha Sandström, Annika Andersson, Bobo Tennmark, Claes-Eric Nilsson, Eva Karlberg, Eva Kopp, Gun Mattsson, Helena Jonsson, Ivo Parik, Karin Rågsjö, Katarina Lindroth, Kenneth Möller, Lukas Moderato, Maria Himre, Marina Thunberg, Mikael Aivio, Sören Danielsson, Therese Bergstrand och Åsa Snöljung, hyresmedlemmar Segelbåten
Hyreshöjningsfördelningsmodellen används varje år för hyressättningen. För varje fastighet räknas poäng fram för fem olika parametrar, och sist räknas en viktad totalpoäng fram.
Hyreshöjningar räknas i procent. I år har vi i SKB fått 5,5 procent. Men modellens totalpoäng bestämmer inte hyreshöjningen i procent utan i kronor per kvadratmeter och år. Eftersom samma höjning i kronor innebär högre höjning i procent för fastigheter med lägre hyra och lägre höjning i procent för dem med högre hyra blir det en ytterligare differentiering mellan fastigheterna utöver den genom modellen. Dessutom sker en utjämning av skillnaderna i hyra mellan fastighet med låg respektive hög hyra – utan att det finns något uttalad om att det ska ske.
Att hyran också finns med som en av parametrarna i modellen innebär att hyran räknas dubbelt. Den får orimligt stor påverkan på hyreshöjningarna. Det är särskilt klandervärt eftersom hyran inte finns med bland de faktorer som hyressättningen ”skall baseras på” enligt § 41 i stadgarna.
Att poängen styr på detta sätt och hyran har dubbel påverkan har inte redovisats i beskrivningarna av modellen, och det kan ifrågasättas om modellens konstruktion är ordentligt genomtänkt. Dubbelräkningen har inte heller uppmärksammats vid utvärderingen av modellen.
Tillämpningen bör ändras så att totalpoängen bestämmer hyreshöjningen i procent i stället för hyreshöjningen i kronor per kvm och år.
Illustration av nuvarande tillämpning
Hur SKB:s fastigheter påverkas av att poängen bestämmer hyreshöjningen i kronor – inte i procent – kan illustreras genom att placera in alla fastigheter efter poäng och hyreshöjning i procent i ett diagram – se nedan. Det framgår tydligt att många fastigheter får högre respektive lägre hyreshöjning i procent jämfört med vad poängen för fastigheten borde innebära.
Förslag till stämman
Styrelsen bör få i uppdrag att utarbeta ett förslag till ändrad tillämpning av hyreshöjningsfördelningsmodellen där totalpoängen bestämmer hyreshöjningen i procent – inte hyreshöjningen i kronor per kvadratmeter och år. Det förslaget bör tas upp för beslut på föreningsstämman, enligt den mångåriga praxis som innebär att hyresriktlinjer beslutas av stämman.
Vi yrkar att föreningsstämman beslutar
att ge styrelsen i uppdrag att utarbeta ett förslag – för beslut på föreningsstämman – till ändrad tillämpning av hyreshöjningsfördelningsmodellen som innebär att totalpoängen bestämmer hyreshöjningen i procent.
Styrelsens utlåtande och förslag till beslut
Hyreshöjningsfördelningsmodellen
Hyreshöjningsfördelningsmodellen, som användes första gången vid differentiering av hyreshöjningen 2015, har under årens lopp debatterats vid flertalet föreningsstämmor. Modellen utvärderades 2021 och även utvärderingsrapporten har ifrågasatts. Vid stämmobehandling har förslag om att årligen publicera den viktade poängen för varje fastighet samt en beskrivning över modellen och dess tillämpning, bifallits. För övrigt har modellen, dess parametrar, parametrarnas viktning och modellens tillämpning i relation till stadgarnas bestämmelser och gällande hyresriktlinjer ifrågasatts i en rad motioner. Varje sådan behandling har dock resulterat i att modellen även fortsättningsvis ska tillämpas.
I en kooperativ hyresrättsförening, vars syfte är att tillhandahålla kooperativa hyresrätter till medlemmarna och därigenom tillvarata medlemmarnas ekonomiska intressen, är det naturligt att hyressättningsfrågor engagerar.
Styrelsens uppfattning är att modellens konstruktion lever upp till stadgarnas bestämmelser om grunden för hur hyra för den enskilda lägenheten ska bestämmas, vilken är: ”Hyressättningen för den enskilda lägenheten skall baseras på lägenhetens storlek, standard, läge och ålder samt övriga förmåner knutna till lägenheten”. Vidare har de årliga differentieringarna av hyreshöjningar utförts med beaktande av hyresriktlinjerna där den stipulerade största skillnaden mellan lägsta och högsta hyreshöjning ett enskilt år får uppgå till fyra procentenheter. Styrelsen menar också att hyreshöjningsfördelningsmodellen har tagits fram på uppdrag av fullmäktige men fastställts av styrelsen efter samråd med hyresutskottet – i enlighet med den ansvarsfördelning som råder inom föreningen.
Inte desto mindre måste styrelsen ta intryck av den kritik mot modellen och dess effekter som upprepas år efter år, om än med olika vinklingar och argument. Styrelsen kan också konstatera att hyreshöjningsfördelningsmodellen översätter ett procentuellt höjningsbehov för föreningen som helhet till en höjning i kronor per kvadratmeter. Det är i grunden klokt, då hyra betalas med kronor och ören och inte med procent. Dock leder upprepade hyreshöjningar i kronor per kvadratmeter till en utjämning av de skillnader i hyresnivå (i kronor per kvadratmeter och år) mellan små och stora lägenheter som bör finnas. Därtill konstateras att hyreshöjningsfördelningsmodellen i kombination med hyresriktlinjernas fyraprocentspärr leder till oönskade effekter.
Systematisk hyressättning
Hyreshöjningsfördelningsmodellens parametrar är följsamma mot stadgarnas bestämmelser och differentierar de årliga hyreshöjningarna i enlighet med dessa. Den befintliga hyran är dock snarare ett resultat av en rad andra faktorer, såsom byggkostnadsläget när huset uppfördes och hur nyproduktion vid den tidpunkten hyressattes, statliga subventioner, byggmomsregler och varierande metod för differentiering av de årliga hyreshöjningarna över tid. I en förening som SKB vore det mest skäliga att medlemmarna gavs möjlighet att tycka till om vilka faktorer som bör ligga till grund för hyressättningen och att dessa faktorer läggs till grund för en översyn av stadgarnas bestämmelser om hyressättning samt därefter besluta och tillämpa dessa. Detta kan sammanfattas med att styrelsens uppfattning är att det bör göras en systematisk hyressättning baserad på uppdaterade och väl förankrade faktorer. Som framgår av styrelsens proposition till stämman 2025, var ambitionen redan på 1980-talet att låta medlemmarnas uppfattning om vilka värden som bör utgöra grund för hyressättning, läggas till grund för densamma. En ambition som dock aldrig genomfördes.
Övriga aspekter på hyressättningen
Förutom en systematisk hyressättning baserad på väl förankrade parametrar i stadgar och hyresriktlinjer samt en metodik för hur framtida hyreshöjningar ska differentieras är det angeläget att inom föreningen enas om hur standardhöjande åtgärder i fastigheterna ska få genomslag i hyressättningen. Vidare behöver medlemsnyttan analyseras ur ett helhetsperspektiv, varvid även upplåtelseinsatsens storlek behöver vägas in, eftersom den också har betydelse för medlemmens totala boendekostnad.
I motion 26 föreslås att de årliga hyreshöjningarna inte ska ske som ett påslag i kronor per kvadratmeter utan som ett procentuellt påslag, baserat på en differentiering, utförd med stöd av hyreshöjningsfördelningsmodellen samt att detta beslut ska fattas av föreningsstämman. Styrelsen menar att enbart procentuella hyreshöjningar leder till att lägenheter med redan låga hyror får låga hyreshöjningar och att lägenheter med höga hyror får höga hyreshöjningar, räknat i kronor. På sikt leder det till en ännu större spridning av hyrorna, vilket ökar obalansen inom föreningen på ett icke önskvärt sätt. Krontalspåslagen leder å andra sidan till en utjämning av hyrorna mellan små och stora lägenheter på ett sätt som inte heller är önskvärt. Dessa aspekter behöver utredas och ingår därför i det utredningsuppdrag som föreslås. Styrelsen menar att ett beslut i frågan nu är att föregripa utredningen, varför förslaget är att motionen avslås.
Styrelsen föreslår föreningsstämman besluta
att anse motion 22 besvarad,
att avslå motionerna 23, 24, 25 och 26.
Beslut
Stämman beslutar med acklamationen att enligt styrelsens förslag avslå motion 26.