Hyreshöjningsfördelningsmodellen

Hyreshöjningsfördelningsmodellen, som användes första gången vid differentiering av hyreshöjningen 2015, har under årens lopp debatterats vid flertalet föreningsstämmor. Modellen utvärderades 2021 och även utvärderingsrapporten har ifrågasatts. Vid stämmobehandling har förslag om att årligen publicera den viktade poängen för varje fastighet samt en beskrivning över modellen och dess tillämpning, bifallits. För övrigt har modellen, dess parametrar, parametrarnas viktning och modellens tillämpning i relation till stadgarnas bestämmelser och gällande hyresriktlinjer ifrågasatts i en rad motioner. Varje sådan behandling har dock resulterat i att modellen även fortsättningsvis ska tillämpas.

I en kooperativ hyresrättsförening, vars syfte är att tillhandahålla kooperativa hyresrätter till medlemmarna och därigenom tillvarata medlemmarnas ekonomiska intressen, är det naturligt att hyressättningsfrågor engagerar.

Styrelsens uppfattning är att modellens konstruktion lever upp till stadgarnas bestämmelser om grunden för hur hyra för den enskilda lägenheten ska bestämmas, vilken är: ”Hyressättningen för den enskilda lägenheten skall baseras på lägenhetens storlek, standard, läge och ålder samt övriga förmåner knutna till lägenheten”. Vidare har de årliga differentieringarna av hyreshöjningar utförts med beaktande av hyresriktlinjerna där den stipulerade största skillnaden mellan lägsta och högsta hyreshöjning ett enskilt år får uppgå till fyra procentenheter. Styrelsen menar också att hyreshöjningsfördelningsmodellen har tagits fram på uppdrag av fullmäktige men fastställts av styrelsen efter samråd med hyresutskottet – i enlighet med den ansvarsfördelning som råder inom föreningen.

Inte desto mindre måste styrelsen ta intryck av den kritik mot modellen och dess effekter som upprepas år efter år, om än med olika vinklingar och argument. Styrelsen kan också konstatera att hyreshöjningsfördelningsmodellen översätter ett procentuellt höjningsbehov för föreningen som helhet till en höjning i kronor per kvadratmeter. Det är i grunden klokt, då hyra betalas med kronor och ören och inte med procent. Dock leder upprepade hyreshöjningar i kronor per kvadratmeter till en utjämning av de skillnader i hyresnivå (i kronor per kvadratmeter och år) mellan små och stora lägenheter som bör finnas. Därtill konstateras att hyreshöjningsfördelningsmodellen i kombination med hyresriktlinjernas fyraprocentspärr leder till oönskade effekter.

Systematisk hyressättning

Hyreshöjningsfördelningsmodellens parametrar är följsamma mot stadgarnas bestämmelser och differentierar de årliga hyreshöjningarna i enlighet med dessa. Den befintliga hyran är dock snarare ett resultat av en rad andra faktorer, såsom byggkostnadsläget när huset uppfördes och hur nyproduktion vid den tidpunkten hyressattes, statliga subventioner, byggmomsregler och varierande metod för differentiering av de årliga hyreshöjningarna över tid. I en förening som SKB vore det mest skäliga att medlemmarna gavs möjlighet att tycka till om vilka faktorer som bör ligga till grund för hyressättningen och att dessa faktorer läggs till grund för en översyn av stadgarnas bestämmelser om hyressättning samt därefter besluta och tillämpa dessa. Detta kan sammanfattas med att styrelsens uppfattning är att det bör göras en systematisk hyressättning baserad på uppdaterade och väl förankrade faktorer. Som framgår av styrelsens proposition till stämman 2025, var ambitionen redan på 1980-talet att låta medlemmarnas uppfattning om vilka värden som bör utgöra grund för hyressättning, läggas till grund för densamma. En ambition som dock aldrig genomfördes.

Övriga aspekter på hyressättningen

Förutom en systematisk hyressättning baserad på väl förankrade parametrar i stadgar och hyresriktlinjer samt en metodik för hur framtida hyreshöjningar ska differentieras är det angeläget att inom föreningen enas om hur standardhöjande åtgärder i fastigheterna ska få genomslag i hyressättningen. Vidare behöver medlemsnyttan analyseras ur ett helhetsperspektiv, varvid även upplåtelseinsatsens storlek behöver vägas in, eftersom den också har betydelse för medlemmens totala boendekostnad.

I motion 25 ifrågasätter motionärerna huruvida hyreshöjningsfördelningsmodellen överensstämmer med stadgarnas bestämmelser om grunden för hur hyran ska bestämmas. Vidare föreslås att styrelsen ges i uppdrag att utarbeta ett förslag till ändrad modell, att beslutas på föreningsstämman. Motionärerna föreslår också att styrelsen ska få i uppdrag att ta fram en klassifikation av lägenheternas standard och att denna ska användas i hyreshöjningsfördelningsmodellen senast 2027. Under rubriken ”Möjliga förbättringar” anför motionärerna att hyreshöjningsfördelningsmodellen bör göras om i grunden eller ännu hellre att en helt ny modell tas fram, men rekommenderar i nästa stycke hur modellens parametrar bör justeras. I styrelsens förslag om att utreda hyressättningen förutsätts en metod för fördelning av de årliga hyreshöjningarna ingå. Att i nuläget fatta beslut om att utföra justeringar i hyreshöjningsfördelningsmodellens parametrar och att införa en klassificering av SKBs fastigheter för tillämpning i modellen år 2027 vore att föregripa denna utredning. I stället föreslås att motionärernas idéer beaktas i den kommande utredningen. Förslag om avslag på motionen ska alltså inte ses som ett uttryck för att styrelsen anser att idéerna är dåliga.

Styrelsen föreslår föreningsstämman besluta

att       anse motion 22 besvarad,

att       avslå motionerna 23, 24, 25 och 26.