Motionsdatabas

Motion – 2025 / 24

År: 2025
Nummer: 24
Motionsställare:

Bryt trenden mot marknadsanpassade hyror!

Motionsställare:

av Lars Lingvall, fullmäktig Segelbåten, Karin Borg, Agneta Elers Jarleman och Anders Bergman, kömedlemmar, Cecilia Rydell, Hans Olofsson, Katarina Oscarsson, Kjell Nilsson, Ulf Tapper, Victor Tinnerstedt, Agnetha Sandström, Annika Andersson, Bobo Tennmark, Claes-Eric Nilsson, Eva Karlberg, Eva Kopp, Gun Mattsson, Helena Jonsson, Ivo Parik, Karin Rågsjö, Katarina Lindroth, Kenneth Möller, Lukas Moderato, Maria Himre, Marina Thunberg, Mikael Aivio, Sören Danielsson, Therese Bergstrand och Åsa Snöljung, hyresmedlemmar Segelbåten, Gunnar Lundkvist, fullmäktig Ässjan, Ellinor Elm, fullmäktigesuppleant Ässjan, Jonny Rundberg, Peter Printz, Elisabeth Grusell och Per Kraft, hyresmedlemmar Ässjan, Kristina Hanström, fullmäktig Fyrfamiljsvillorna, Magnus Thelin, fullmäktig Gröndal, Robert Kärn, fullmäktig Idö-Våldö, Sinikka Gedda, fullmäktig Ryssjan, och Stella D Ailly, fullmäktig Sigbardiorden

SKB har under många år haft som policy att ha ”en lugn hyresutveckling utan drastiska hopp”. Det har uttalats bland annat 2006 och 2016 av olika VD:ar. Ett mål har också varit att hyrorna ska ligga under allmännyttans.

Plötsliga hopp i hyreshöjningarna

Men år 2023 gjorde hyreshöjningen ett plötsligt hopp till 3,3 procent – en tredubbling jämfört med den genomsnittliga höjningen under de fem föregående fem. De flesta trodde nog att det var en kraftig höjning som behövdes tillfälligt. Men år 2024 blev höjningen ännu kraftigare: 5,2 procent. Och i år fortsätter trenden. Den genomsnittliga höjningen är ännu högre: 5,5 procent. Och dessutom har styrelsen fattat beslut om även nästa år: en hyreshöjning på 4,8 procent, också kraftig.

Skrämmande utveckling

Det är en skrämmande utveckling – se diagrammet nedan. Och det verkar finnas risk för att dessa mycket kraftiga hyreshöjningar fortsätter. Det måste stoppas.

Årets genomsnittliga höjning är alltså 5,5 procent, men genom hyreshöjningsfördelningsmodellen differentieras höjningarna så att de varierar mellan 3,2 och 7,14 procent – se diagrammet nedan, som visar hyreshöjningen för samtliga fastigheter under åren 2019–2025. Man ser att den lugna utvecklingen åren 2019–2021 har förbytts i kraftiga höjningar.

SKB har högst hyreshöjning i Stockholm

Enligt Hyresgästföreningens redovisning i Hem & Hyra ligger snittet för årets hyresförhandlingar på

4,7 procent, där det högsta värdet i Stockholm för närvarande är 4,96 procent – alla förhandlingar är inte avslutade. SKB:s genomsnittliga höjning är 5,5 procent. SKB har alltså just nu den högsta hyreshöjningen i hela Stockholm.

Många boende har högre hyra än den genomsnittliga

För många boende är dock hyreshöjningen betydligt högre än 5,5 procent. Den högsta som SKB redovisar är 7,14 procent för Segelbåten, men det blir ännu mer för vissa lägenheter i kvarteret, eftersom hyreshöjningen räknas ut i kronor per kvadratmeter och den procentuella höjningen blir högre för lägenheter med lägre hyra – vi känner till en höjning på 7,34 procent, men det kan finnas högre. Därtill har hyreshöjningen för 2026 redan fastställts, trots att kostnaderna för 2025, som hyreshöjningarna är påverkade av, inte är kända.

Oacceptabelt för en kooperativ hyresrättsförening

Man måste också komma ihåg att SKB är en kooperativ hyresrättsförening där vi medlemmar förväntar oss lägre hyra än i vanliga hyresrätter eftersom vi betalar en insats. SKB får behålla hela sin vinst och behöver inte betala något till en privat ägare eller en kommun, som allmännyttiga bolag gör.

Stora effekter på lång sikt

Om dessa kraftiga hyreshöjningar fortsätter blir den ackumulerade effekten stor – se diagrammet nedan. En höjning på 5 procent per år blir 50 procent efter 8 år. En höjning på 6 procent ger en fördubbling av hyran på 12 år och en höjning på 7 procent en tredubbling av hyran på 16 år. Det är en orimlig utveckling.

Trenden med kraftiga hyror måste brytas

De här kraftiga hyreshöjningarna får inte fortsätta. Den trend som började år 2023 måste brytas. Den redan beslutade hyreshöjningen för år 2026 bör omprövas.

Att inte fortsätta med dessa höga hyreshöjningar är särskilt viktigt med tanke på att de högsta hyreshöjningarna drabbar äldre fastigheter, där många äldre med sämre ekonomi bor. Hyreshöjningarna riskerar att få till följd att personer med lägre inkomster inte har råd att bo kvar i sina lägenheter.

Vi är djupt oroade över de senaste tre årens hyreshöjningar, som innebär en trend mot marknadsanpassning av hyrorna. Det kan starkt ifrågasättas om denna utveckling överensstämmer med SKB:s ideologi och att föreningen enligt § 2 i stadgarna ska ”främja medlemmarnas ekonomiska intressen”.

Nya hyresriktlinjer behövs

Det behövs nya riktlinjer för hyressättningen som innebär en inriktning mot mer rimliga och rättvisa hyror. SKB bör återgå till en policy om jämna och låga hyreshöjningar och undvika kraftiga hyreshöjningar särskilt om det drabbar medlemmar med sämre ekonomi. SKB bör också undvika fleråriga överenskommelser. SKB bör arbeta för rimliga och rättvisa hyreshöjningar som inte innebär en marknadsanpassning där hyrorna sätts efter vad bostadssökande är beredda att betala.

I de gamla hyresriktlinjerna (se bilaga nedan) bör regeln om hyressättning för ny- och ombyggda fastigheter behållas, liksom spärren på fyra procentenheter som högsta tillåtna hyreshöjningsskillnad och regeln om jämkning och hyresrabatt vid ombyggnad. Däremot bör det första stycket – som är en onödig upprepning av stadgarnas § 41 – strykas. Det står felaktigt ”§ 42” i dessa riktlinjer eftersom ingen korrigering har skett för de nya stadgarnas numrering. Det är ett ytterligare skäl för att stryka upprepningen av stadgetexten.

Föreningsstämman beslutar

Förslaget till nya riktlinjer för hyressättningen bör beslutas av föreningsstämman, i enlighet med mångårig praxis.

Vi yrkar att föreningsstämman beslutar

att uppmana styrelsen att ompröva beslutet om den kraftiga hyreshöjningen år 2026,

att ge styrelsen i uppdrag att utarbeta ett förslag till hyresriktlinjer för beslut av fullmäktige som ersätter befintliga riktlinjer och innebär att SKB

– återgår till tidigare policy om jämna och låga hyreshöjningar,

– undviker kraftiga hyreshöjningar särskilt om det drabbar medlemmar med sämre ekonomi,

– undviker fleråriga överenskommelser om hyreshöjningar,

– behåller regeln att hyran för ny- och ombyggda fastigheter ska sättas så att den minimerar belastningen på föreningens ekonomi och så att samtliga lägenheter blir uthyrda,

– behåller spärren på fyra procentenheter som högsta tillåtna hyreshöjningsskillnad mellan samtliga fastigheter ett enskilt år,

– behåller regeln om att vid ombyggnad jämka hyresnivåerna – och ge en viss hyresrabatt de inledande åren – för redan boende i kvarteret.

– arbetar för rimliga och rättvisa hyreshöjningar som inte innebär en marknadsanpassning.

…………………………………………………………………………………………………………………………………

Bilaga

SKBS RIKTLINJER FÖR HYRESSÄTTNING

Fastställda av SKBs föreningsstämma den 28 maj 2009.

De totala hyresintäkterna inom SKB skall bestämmas så att en långsiktigt god ekonomi för föreningen säkerställs. Hyressättningen för den enskilda lägenheten skall baseras på lägenhetens storlek, standard, läge och ålder samt övriga förmåner knutna till lägenheten (stadgarnas § 42).

Under det årliga hyressamrådet görs en bedömning av hur förvaltningsenheter och lägenheter skall hyressättas i förhållande till varandra för att motsvara stadgarnas krav.

Vidare gäller att för ny- och ombyggda fastigheter skall hyran sättas så att den minimerar belastningen på föreningens ekonomi och så att samtliga lägenheter blir uthyrda.

Den högsta tillåtna hyreshöjningsskillnaden mellan olika fastigheter ett enskilt år begränsas till fyra procentenheter.

Vid ombyggnad medges en jämkning av hyresnivåerna – liksom en viss hyresrabatt de inledande åren – för de boende i kvarteret som redan innehar ett hyreskontrakt

Styrelsens utlåtande och förslag till beslut

Hyreshöjningsfördelningsmodellen

Hyreshöjningsfördelningsmodellen, som användes första gången vid differentiering av hyreshöjningen 2015, har under årens lopp debatterats vid flertalet föreningsstämmor. Modellen utvärderades 2021 och även utvärderingsrapporten har ifrågasatts. Vid stämmobehandling har förslag om att årligen publicera den viktade poängen för varje fastighet samt en beskrivning över modellen och dess tillämpning, bifallits. För övrigt har modellen, dess parametrar, parametrarnas viktning och modellens tillämpning i relation till stadgarnas bestämmelser och gällande hyresriktlinjer ifrågasatts i en rad motioner. Varje sådan behandling har dock resulterat i att modellen även fortsättningsvis ska tillämpas.

I en kooperativ hyresrättsförening, vars syfte är att tillhandahålla kooperativa hyresrätter till medlemmarna och därigenom tillvarata medlemmarnas ekonomiska intressen, är det naturligt att hyressättningsfrågor engagerar.

Styrelsens uppfattning är att modellens konstruktion lever upp till stadgarnas bestämmelser om grunden för hur hyra för den enskilda lägenheten ska bestämmas, vilken är: ”Hyressättningen för den enskilda lägenheten skall baseras på lägenhetens storlek, standard, läge och ålder samt övriga förmåner knutna till lägenheten”. Vidare har de årliga differentieringarna av hyreshöjningar utförts med beaktande av hyresriktlinjerna där den stipulerade största skillnaden mellan lägsta och högsta hyreshöjning ett enskilt år får uppgå till fyra procentenheter. Styrelsen menar också att hyreshöjningsfördelningsmodellen har tagits fram på uppdrag av fullmäktige men fastställts av styrelsen efter samråd med hyresutskottet – i enlighet med den ansvarsfördelning som råder inom föreningen.

Inte desto mindre måste styrelsen ta intryck av den kritik mot modellen och dess effekter som upprepas år efter år, om än med olika vinklingar och argument. Styrelsen kan också konstatera att hyreshöjningsfördelningsmodellen översätter ett procentuellt höjningsbehov för föreningen som helhet till en höjning i kronor per kvadratmeter. Det är i grunden klokt, då hyra betalas med kronor och ören och inte med procent. Dock leder upprepade hyreshöjningar i kronor per kvadratmeter till en utjämning av de skillnader i hyresnivå (i kronor per kvadratmeter och år) mellan små och stora lägenheter som bör finnas. Därtill konstateras att hyreshöjningsfördelningsmodellen i kombination med hyresriktlinjernas fyraprocentspärr leder till oönskade effekter.

Systematisk hyressättning

Hyreshöjningsfördelningsmodellens parametrar är följsamma mot stadgarnas bestämmelser och differentierar de årliga hyreshöjningarna i enlighet med dessa. Den befintliga hyran är dock snarare ett resultat av en rad andra faktorer, såsom byggkostnadsläget när huset uppfördes och hur nyproduktion vid den tidpunkten hyressattes, statliga subventioner, byggmomsregler och varierande metod för differentiering av de årliga hyreshöjningarna över tid. I en förening som SKB vore det mest skäliga att medlemmarna gavs möjlighet att tycka till om vilka faktorer som bör ligga till grund för hyressättningen och att dessa faktorer läggs till grund för en översyn av stadgarnas bestämmelser om hyressättning samt därefter besluta och tillämpa dessa. Detta kan sammanfattas med att styrelsens uppfattning är att det bör göras en systematisk hyressättning baserad på uppdaterade och väl förankrade faktorer. Som framgår av styrelsens proposition till stämman 2025, var ambitionen redan på 1980-talet att låta medlemmarnas uppfattning om vilka värden som bör utgöra grund för hyressättning, läggas till grund för densamma. En ambition som dock aldrig genomfördes.

Övriga aspekter på hyressättningen

Förutom en systematisk hyressättning baserad på väl förankrade parametrar i stadgar och hyresriktlinjer samt en metodik för hur framtida hyreshöjningar ska differentieras är det angeläget att inom föreningen enas om hur standardhöjande åtgärder i fastigheterna ska få genomslag i hyressättningen. Vidare behöver medlemsnyttan analyseras ur ett helhetsperspektiv, varvid även upplåtelseinsatsens storlek behöver vägas in, eftersom den också har betydelse för medlemmens totala boendekostnad.

I motion 24 ifrågasätts 2025 års hyreshöjningsnivå. Skälen till hyreshöjningen och nivån på densamma har redovisats tydligt på skb.org/hyror2025. Vidare har frågan kommenterats i styrelsens svar på motion 52. Att SKB är en kooperativ hyresrättsförening ändrar inte det faktum att SKB utsätts för samma kostnadsökningar som andra fastighetsägare och behöver kompensera sig för det. Därvid konstateras att SKB har haft lägre hyreshöjningar i snitt under perioden 2021 och 2025. (SKB har under perioden 2021–2025 höjt hyrorna med 3,3 procent medan allmännyttan i Stockholm under samma period höjt med 3,6 procent och privatvärdarna inom Fastighetsägarna Stockholm höjt med 3,9 procent). Om tidsaxeln dras ut är skillnaderna ännu större. I det sammanhanget är det också viktigt att lyfta fram det faktum att SKB har väsentligt lägre hyra än genomsnittshyran i Stockholm. Motionärerna lyfter fram behovet av en översyn av hyresriktlinjerna. I förslag till beslut yrkar motionären dels att styrelsen ska ompröva beslutet om hyreshöjning för 2026, dels att styrelsen utarbetar förslag till hyresriktlinjer som ersätter befintliga och anger detaljer för hur dessa ska utformas. Som stöd för argumentationen har motionärerna åskådliggjort hur stora hyreshöjningarna varit i procent under 2019–2025 och vad de ackumulerade hyreshöjningarna leder till över tid, uttryckt i procent. Illustrationen som visar hyreshöjningarna per kvarter redovisar endast höjningarna uttryckta i procent. Det innebär att de kvarter som har låga hyror får höga procentuella höjningar, även om höjningen i kronor och ören är lägre. Styrelsen kan konstatera att kvarteret Docenten som förefaller ha lägsta hyreshöjningen inte alls har det i kronor räknat. Det förefaller också vara så att kvarteret Segelbåten har den högsta hyreshöjningen, vilket inte heller stämmer om man beaktar höjningen i kronor. Det torde vara ett faktum att medlemmars ekonomi endast påverkas av hur mycket hyran ökar i kronor – den procentuella höjningen är i sammanhanget inte intressant vilket läsaren behöver beakta.

Styrelsen delar motionärernas uppfattning om att hyresriktlinjerna bör ses över. Dock menar styrelsen att ett stämmobeslut nu om hur riktlinjerna ska utformas är att föregripa den utredning som föreslås göra bland att just detta. Av dessa skäl föreslås att motion 24 avslås.

Styrelsen föreslår föreningsstämman besluta

att anse motion 22 besvarad,

att avslå motionerna 23, 24, 25 och 26.

Beslut

Stämman beslutar med acklamationen att enligt styrelsens förslag avslå motion 24.