Motionsdatabas
Motion – 2025 / 22
År: 2025
Nummer: 22
Motionsställare: av Birgitta Carlerhag, fullmäktig Täppan, och Lena Berg, hyresmedlem Stångkusken
Dags för utvärdering av hyreshöjningsfördelningsmodellen!
Hyreshöjningarna inom SKB fördelas mellan kvarteren enligt hyreshöjningsfördelningsmodellen. Den började tillämpas 2015 och är nu inne på sitt elfte år. Modellen ska utvärderas vart femte år. Det är alltså dags för en utvärdering under 2025.
Fullmäktige har hittills inte fått möjlighet att yttra sig varken inför modellens införande eller i samband med den första utvärderingsrapporten. Det har heller inte gått att få ta del av den utredningsdokumentation och det faktaunderlag som ligger till grund för modellen. Detta bör rättas till samt att principerna om öppenhet och transparens ska tillämpas framåt.
Ett flertal tidigare motioner har starkt ifrågasatt modellens parametrar och dess viktningar (kötid 40%, läge 30%, hyra 20%, upplåtelseinsats 5%, standard/värdeår 5%). Några har undrat om de är förenliga med riktlinjerna i stadgarnas § 41 som lyder ”Hyressättningen för den enskilda lägenheten ska baseras på lägenhetens storlek, standard, läge och ålder samt övriga förmåner knutna till lägenheten”. Parametrarna kötid plus läge ska enligt SKB återspegla hur attraktiva lägenheterna i kvarteret är på marknaden. Modellen bygger således till 70 % på attraktivitet och innebär därmed tydlig marknadsanpassning av hyrorna. Är detta förenligt med grundtankarna i det kooperativa SKB?
Dessutom skriver styrelsen i sitt svar på motionerna 9–12/2024 om att eventuellt ta ytterligare ett steg: ”En fråga, som enligt styrelsens mening borde utredas är huruvida de befintliga hyrorna följer stadgarnas bestämmelser om hyressättning eller om en mer genomgripande systematisk hyressättning borde utföras” och ”I SKBs fall skulle stadgarnas bestämmelser om storlek, standard, läge och ålder samt övriga förmåner knutna till lägenheten översättas till ett antal parametrar i en systematisk hyressättning gällande befintlig hyra – inte bara höjningen.”
Vad skulle detta innebära för hyressättningen i stort och för SKBs medlemmar? En sådan utredning bör föregås av en grundläggande fullmäktigediskussion samt föreläggas föreningsstämman för behandling och beslut.
Hyreshöjningarna i SKBs fastighetsbestånd har de senaste åren kraftigt accelererat. Höjningarna 2025, efter tillämpning av hyreshöjningsfördelningsmodellen som sista steg, innebär att ett stort antal kvarter, inte bara i Stockholms innerstad, har fått hyreshöjningar på upp emot 6–7%. För den enskilde hyresmedlemmen är hyran definitivt en ekonomisk fråga av stor vikt. Föreningen ska främja medlemmarnas ekonomiska intresse.
I ett kooperativt SKB borde det vara en självklarhet att styrelsens arbete sker i transparens och öppenhet gentemot medlemmarna (Kooperativa kodens principer), att ge fullmäktige insyn och en möjlighet att vara med och påverka. Särskilt när det gäller för föreningens medlemmar så fundamentala frågor som nya beräkningsmodeller för hyressättning.
Eftersom FN har utsett 2025 som kooperationens år, och som SKBs ledning uttryckt starkt stöd för, torde det finnas goda förutsättningar att tillämpa de kooperativa principerna om öppenhet och transparens i utvärderingen av hyreshöjningsfördelningsmodellen, som det är hög tid att genomföra detta år.
Inför den kommande utvärderingen av hyreshöjningsfördelningsmodellen yrkar vi att föreningsstämman beslutar att ge styrelsen i uppdrag
att publicera den kommande utvärderingsrapporten om hyreshöjningsfördelningsmodellen inklusive en nyhetsavisering om den på SKBs hemsida så snart den färdigställts.
att lägga fram utvärderingsrapporten på föreningsstämman för såväl diskussion som beslut om rekommendationerna i rapporten.
att delge även fullmäktige den utredningsdokumentation och det faktaunderlag som hyresutskottet fått ta del av i de genomförda samråd som hölls i samband med införandet av hyreshöjningsfördelningsmodellen.
dessutom
att beslutet om en utredning om en mer genomgripande systematisk hyressättning, som styrelsen har uttryckt planer på att göra, ska föregås av en grundlig diskussion av frågan på en fullmäktigedag samt ska föreläggas föreningsstämman för behandling och beslut.
Styrelsens utlåtande och förslag till beslut
Hyreshöjningsfördelningsmodellen
Hyreshöjningsfördelningsmodellen, som användes första gången vid differentiering av hyreshöjningen 2015, har under årens lopp debatterats vid flertalet föreningsstämmor. Modellen utvärderades 2021 och även utvärderingsrapporten har ifrågasatts. Vid stämmobehandling har förslag om att årligen publicera den viktade poängen för varje fastighet samt en beskrivning över modellen och dess tillämpning, bifallits. För övrigt har modellen, dess parametrar, parametrarnas viktning och modellens tillämpning i relation till stadgarnas bestämmelser och gällande hyresriktlinjer ifrågasatts i en rad motioner. Varje sådan behandling har dock resulterat i att modellen även fortsättningsvis ska tillämpas.
I en kooperativ hyresrättsförening, vars syfte är att tillhandahålla kooperativa hyresrätter till medlemmarna och därigenom tillvarata medlemmarnas ekonomiska intressen, är det naturligt att hyressättningsfrågor engagerar.
Styrelsens uppfattning är att modellens konstruktion lever upp till stadgarnas bestämmelser om grunden för hur hyra för den enskilda lägenheten ska bestämmas, vilken är: ”Hyressättningen för den enskilda lägenheten skall baseras på lägenhetens storlek, standard, läge och ålder samt övriga förmåner knutna till lägenheten”. Vidare har de årliga differentieringarna av hyreshöjningar utförts med beaktande av hyresriktlinjerna där den stipulerade största skillnaden mellan lägsta och högsta hyreshöjning ett enskilt år får uppgå till fyra procentenheter. Styrelsen menar också att hyreshöjningsfördelningsmodellen har tagits fram på uppdrag av fullmäktige men fastställts av styrelsen efter samråd med hyresutskottet – i enlighet med den ansvarsfördelning som råder inom föreningen.
Inte desto mindre måste styrelsen ta intryck av den kritik mot modellen och dess effekter som upprepas år efter år, om än med olika vinklingar och argument. Styrelsen kan också konstatera att hyreshöjningsfördelningsmodellen översätter ett procentuellt höjningsbehov för föreningen som helhet till en höjning i kronor per kvadratmeter. Det är i grunden klokt, då hyra betalas med kronor och ören och inte med procent. Dock leder upprepade hyreshöjningar i kronor per kvadratmeter till en utjämning av de skillnader i hyresnivå (i kronor per kvadratmeter och år) mellan små och stora lägenheter som bör finnas. Därtill konstateras att hyreshöjningsfördelningsmodellen i kombination med hyresriktlinjernas fyraprocentspärr leder till oönskade effekter.
Systematisk hyressättning
Hyreshöjningsfördelningsmodellens parametrar är följsamma mot stadgarnas bestämmelser och differentierar de årliga hyreshöjningarna i enlighet med dessa. Den befintliga hyran är dock snarare ett resultat av en rad andra faktorer, såsom byggkostnadsläget när huset uppfördes och hur nyproduktion vid den tidpunkten hyressattes, statliga subventioner, byggmomsregler och varierande metod för differentiering av de årliga hyreshöjningarna över tid. I en förening som SKB vore det mest skäliga att medlemmarna gavs möjlighet att tycka till om vilka faktorer som bör ligga till grund för hyressättningen och att dessa faktorer läggs till grund för en översyn av stadgarnas bestämmelser om hyressättning samt därefter besluta och tillämpa dessa. Detta kan sammanfattas med att styrelsens uppfattning är att det bör göras en systematisk hyressättning baserad på uppdaterade och väl förankrade faktorer. Som framgår av styrelsens proposition till stämman 2025, var ambitionen redan på 1980-talet att låta medlemmarnas uppfattning om vilka värden som bör utgöra grund för hyressättning, läggas till grund för densamma. En ambition som dock aldrig genomfördes.
Övriga aspekter på hyressättningen
Förutom en systematisk hyressättning baserad på väl förankrade parametrar i stadgar och hyresriktlinjer samt en metodik för hur framtida hyreshöjningar ska differentieras är det angeläget att inom föreningen enas om hur standardhöjande åtgärder i fastigheterna ska få genomslag i hyressättningen. Vidare behöver medlemsnyttan analyseras ur ett helhetsperspektiv, varvid även upplåtelseinsatsens storlek behöver vägas in, eftersom den också har betydelse för medlemmens totala boendekostnad.
I motion 22 fokuserar motionärerna på att hyreshöjningsfördelningsmodellen ska utvärderas och att utvärderingsrapporten ska behandlas av föreningsstämma. Vidare att den utredningsdokumentation som låg till grund för samråd när modellen infördes ska delges fullmäktige. Avslutningsvis att styrelsen ska involvera fullmäktige i en grundlig diskussion och framlägga frågan för beslut vid föreningsstämma. Den utredning som föreslås i styrelsens proposition möter samtliga dessa förväntningar, varför motionen med detta får anses vara besvarad.
Styrelsen föreslår föreningsstämman besluta
att anse motion 22 besvarad,
att avslå motionerna 23, 24, 25 och 26.
Beslut
Stämman beslutar med acklamationen att enligt styrelsens förslag anse motion 22 besvarad.