Motionsdatabas
Motion – 2025 / 13
År: 2025
Nummer: 13
Motionsställare: av Edvin Incitis, fullmäktig köande, Max Persson, kömedlem, Linda Marthon, hyresmedlem Köksfläkten, Mia Mathon, fullmäktig Hässelby och Tomas Linderstål, kömedlem
För hög nyproduktionstakt med otillräckligt eget kapital riskerar att höja hyrorna
För dryga 10 år sedan höjdes medlemsinsatsen från 10 000 kr till 20 000 kr och de köande behövde då spara ytterligare 1 000 kr/år för bibehållen köplats. Det blev ett tillskott om ca 80 mkr årligen för att kunna finansiera en byggtakt om 100 nya lägenheter/år. Med hjälp av sparandet, SKBs återinvesterade resultat samt upplåtelseinsatsen kunde SKB få en balanserad belåning i sina byggprojekt.
Inflationen har dock urholkat värdet på denna 1 000-lapp så det i reellt penningvärde motsvarar knappt 700 kr (Byggprisindex har stigit kraftigt). När man beslutade om höjning av medlemsinsatsen från 20 000 kr till 30 000 kr valde man att inte kompensera för inflationen, utan det årliga sparandet kvarstod på 1 000 kr. Samtidigt har SKB sedan en tid tillbaka höjt byggtakten med ett mål att i snitt producera 200 lägenheter/år. Till det kommer även ökade krav att förbättra energiprestandan i det äldre beståndet, investeringar som på sikt också behöver finansieras.
Om man enbart tar hänsyn till den ökade byggtakten och inflationen så borde sparandet uppgå till ca 2 500–3 000 kr/år för att uppnå ungefär motsvarande bidrag som för 10 år sedan. Visserligen har medlemsantalet ökat något över denna period (och även SKB:s resultat) som ger en viss kompensation för inflationen, men den utökade produktionstakten dvs lägenhet 101-200 förblir till största del ofinansierad med undantag för upplåtelseinsatsen som endast utgör maximalt 10% (ibland endast 5%) av produktionskostnaden.
Avsaknaden av eget kapital för de sistnämnda lägenheterna (101-200) måste kompenseras med främst en ökad upplåning (90-95%). Högre lånebelopp ger högre räntekostnader. Kostnaden kan antingen hamna direkt på nyproduktionen som då får en högre hyra eller på hela beståndet vilket då drabbar de redan boende medlemmarna. Oavsett vilket så är hyreshöjningarna för det befintliga beståndet och nyproduktionshyrorna på en så pass hög nivå att det kan bli utmanande för SKBs medlemmar om nyproduktionen kräver en betydligt högre upplåningsnivå än tidigare.
Man bör också beakta att nya regler gäller för dem som inte har hela upplåtelseinsatsen tillgänglig utan behöver ta ett blancolån för att finansiera insatsen. Avdragsrätten för räntor på blancolån halveras 2025 för att helt vara borta 2026. Detta blir en ytterligare belastning för dem som överväger att flytta till nyproduktionen utan att ha hela upplåtelseinsatsen tillgänglig.
Man kan lösa problematiken genom att:
• antingen sänka nyproduktionstakten,
• eller riva upp beslutet om sparande till medlemsinsats och höja spartakten och samtidigt också ett nytt tak för insatssparandet. Det går att genomföra då vi står inför förändringar av stadgarna,
• eller en kombination av båda åtgärderna så att vi får en bättre finansiering med eget kapital för nybyggnationen.
Vi är medvetna om att det kan vara olämpligt att avbryta pågående byggnation men menar att framtida projektstarter kan spridas ut över tiden. (Här bör också hänsyn tas till attraktiviteten av projekten så att hyresförluster för outhyrda lägenheter undviks.)
Vi yrkar att föreningsstämman beslutar att
att ge styrelsen i uppdrag att besluta om en justering av byggtakten till maximalt 150 lägenheter/år i snitt över en 5-års period.
att ändra stadgarna så att spartakten höjs till 1.800 kr/år i 10 år från och med 2026 (eller från och med 2027 om det av tekniska skäl inte går att införa till 2026) och att full medlemsinsats då uppgår till 40.000 kr (eller 41.000 kr om det av tekniska skäl inte går att införa till 2026)
Styrelsens utlåtande och förslag till beslut
SKBs ändamål enligt stadgarna att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att bland annat 1) förvärva äganderätt eller tomträtt till mark för bebyggelse och till bebyggda fastigheter, 2) bedriva byggnadsverksamhet för att i första hand upplåta bostadslägenheter med kooperativ hyresrätt för permanent boende åt föreningens medlemmar och 3) förvalta mark och byggnad varöver föreningen disponerar.
SKB har sedan starten 1916 kontinuerligt byggt nya hus och tillfört nya kooperativa bostäder till sina medlemmar, helt i linje med hur stadgarna sett ut under alla år. Genom att kontinuerligt bygga har SKB fått den fina sammansättning av fastigheter föreningen har idag som representerar nästan alla stadens ”årsringar”. Att SKBs fastigheter är av olika åldrar innebär också att de ligger i olika faser avseende renoveringar, stambyten med mera. Det ger SKBs en jämn spridning av kostnader för underhåll.
SKBs huvudsyfte är att hyra ut lägenheter åt sina medlemmar. Föreningen har nästan 85 000 kömedlemmar och behöver därför förvärva mark och bygga nytt så att så många medlemmar som möjligt kan erbjudas en lägenhet. Därför måste föreningen fortsätta bygga. Det är även viktigt att påpeka att kömedlemmarna med sina medlemsinsatser räntefritt bidrar med nästan 1 500 mkr (per 2024-12-31) till föreningens kapital. Om föreningen skulle dra ner sina nyproduktionsambitioner finns det risk att dessa medlemmar lämnar föreningen vilket skulle öka finansieringskostnaderna avsevärt för resterande medlemmar. Föreningens egna kapital, som består av medlemmarnas insatser och genom åren sparat resultat, bidrar till att SKB kan hålla lägre hyror än genomsnitten. För 2024 var SKBs genomsnittshyra 1 417 kr/kvm. I Stockholms stad var genomsnittshyran 1 630 kr/kvm (enligt ”Statistik om Stockholm Hyror – Årsrapport 2024, 2024-11-26”).
SKB har i vissa nyproduktionsprojekt haft utmaningar när det gäller att hyra ut lägenheterna. Skälet är dels att nyproduktionen ofta finns på nya och ännu inte etablerade platser, dels att det kommer ut många nya lägenheter samtidigt. SKB har historiskt haft vakanser i fastigheter såsom Gröndal, Ursvik, Tyresö, Hammarby Sjöstad, Täby och Uppsala när de var nybyggda men idag är dessa platser etablerade och SKBs kötider här ligger numera på 20–40 år. Föreningens målsättning är att alla lägenheter hyrs ut till medlemmar men ibland, när några lägenheter inte blir uthyrda till medlemmar, vänder föreningen sig till exempelvis Stockholms Bostadsförmedling. De personer som då hyr blir medlemmar och betalar in både medlems- och upplåtelseinsats.
Markpriserna i de kommuner SKB är verksam i ligger ofta långt över vad föreningen kan betala för att kunna bygga hyresrätter. SKB är därför beroende av att få tomträtter via markanvisning. SKB har varit framgångsrik och fått markanvisningar även på mer centrala platser (såsom Södermalm, Hagastaden och Norra Djurgårdsstaden) men ingen fastighetsägare kan bara få markanvisningar på sådana platser utan att samtidigt vara beredd att bygga där Stockholms stad vill utveckla nya områden. Detta har gällt för områden som till exempel Årstafältet, Skärholmen och Kista. Dessutom växer staden kontinuerligt, så platser som idag ses som mer perifera kommer om 20 år sannolikt att ses som en naturlig del av staden där folk gärna bor. SKB analyserar löpande om föreningen vill bygga på de platser där föreningen får markanvisningar och tackar nej om bedömningen är att det inte är en plats där SKB på sikt vill verka.
Styrelsen föreslår föreningsstämman besluta
att avslå motion 13
Beslut
Stämman beslutar med acklamationen att enligt styrelsens förslag avslå motion 13.