Motion – 2024 / 12

Styrelsens utlåtande över motionerna 9–12

Hyreshöjningsfördelningsmodellen tillkom som resultatet av ett arbete utfört av en arbetsgrupp som tillsattes efter föreningsstämman 2013. Därmed kunde föreningsstämman 2014, vid be- handling av motion 67, konstatera att en arbetsgrupp var bildad och stämman biföll motionärens förslag om att styrelsen, i samråd med hyresutskottet, skulle utarbeta och presentera en modell för hyressättningen inom SKB. Modellen presenterades vid fullmäktigedagen 2014 och har tillämpats från och med 2015 års hyreshöjning. Motionärens beskrivning av modellens tillkomst och tillämpning i motion 9 delas av styrelsen.

Enligt 1 kap. 16 § lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt är det en uppgift för styrelsen att fastställa hyran i föreningen. I SKBs stadgar finns därtill bestämmelser om att styrelsen har en skyldighet att samråda med hyresutskottet innan styrelsen bestämmer hyran. Vidare ska, enligt gällande lagstiftning, stadgarna i en kooperativ hyresrättsföreningen ange grunderna för be- räkningen av den hyra som kooperativa hyresgäster ska betala. Därtill har styrelsen att beakta de hyresriktlinjer som föreningsstämman, utöver stadgarna, har fattat beslut om. Givet dessa förutsättningar har styrelsen, efter samråd med hyresutskottet, beslutat tillämpa den av arbets- gruppen framtagna modellen för differentiering av hyreshöjningar.

Information om modellen har lämnats i medlemstidningen Vi i SKB och den presenterades vid fullmäktigedagen 2014. Då uppgiften att fastställa hyran i grunden åligger styrelsen, samråd om modellens utformning skett med hyresutskottet och information lämnats om modellens konstruktion är styrelsen av uppfattningen, att den uppgift fullgjorts som gick ut på att ersätta den förutvarande godtyckligheten med en strukturerad modell för differentiering av hyreshöjningarna, baserad på ett antal kontrollerbara parametrar.

Dåvarande vd har vid redovisning för styrelsen i oktober 2014 beskrivit hur arbetet bedrivits. Härvid nämns faktainsamling av olika slag som studie av befintliga hyror och hyresstruktur inom föreningen, kötider för olika fastigheter, kötider för att få en lägenhet genom bostadsför- medlingen i Stockholm, priser på bostadsrätter i regionen med mera. Detta underlag behövdes för att bland annat kunna bedöma olika fastigheters attraktivitet. Arbetsgruppen hade också tagit del av andra utredningar som gjorts av de allmännyttiga bostadsbolagen i Stockholm, Hyresgäst- föreningen Region Stockholm och Fastighetsägarna Stockholm.

I arbetet med att komma fram till en modell som gör det lättare att motivera hyreshöjningsskillnader tittade arbetsgruppen på olika fördelningsmodeller. Gruppen sökte efter en modell som fångar upp de olika parametrar som anges i stadgarnas principer för hyressättning. För detta resonerade gruppen på följande sätt:

Storlek framgår av respektive lägenhets yta i kvadratmeter. Vad gäller standard och ålder hade gruppen uppfattningen att samtliga SKB-lägenheter har en god standard. Att det sedan finns fastigheter med olika standard är naturligt med tanke på olika byggår. Fastigheter med låg standard finns dock inte i SKBs bestånd. Som ett sätt att bedöma standard och ålder enades gruppen om att använda Skatteverkets värdeår, vilket baseras på en fastighets nyproduktionsår eller tidpunkt för genomgripande renovering. Läget har bedömts genom att dela in fastigheterna i olika delområden som har graderats efter bedömd attraktivitet. Här har också använts medlemmarnas egna bedömningar genom att studera vilka kötider som krävs för att tilldelas en lägenhet i olika fastigheter. Fastighetsbeståndets hyresstruktur, det vill säga hur varje fastighet med tillhörande lägen- heter ska hyressättas i förhållande till varandra, har bedömts utifrån vilka ekonomiska resurser hyresmedlemmarna måste lägga på lägenheterna inom varje fastighet, det vill säga utgående hyra och insatsbelopp.

Arbetsgruppen enades om att med hjälp av ovan nämnda ingående parametrar använda en matematisk modell för att gradera och värdera de olika parametrarna för att säkerställa en rimlig fördelning av hyreshöjningarna. Parametrarna har delats in i tio steg och poängsatts. Sedan har de olika parametrarna tilldelats olika vikt.

Detta arbete mynnade ut i den hyreshöjningsfördelningsmodell som tillämpats från och med 2015 års hyreshöjning och alltjämt tillämpas. Någon ytterligare dokumentation som redovisar arbetsgruppens överväganden har inte redovisats för styrelsen.

I motion 9 framhålls att modellen är unik och att allmännyttan i Stockholm inte utfört någon differentiering av de årliga hyreshöjningarna. Det är korrekt att projektet Stockholmshyra aldrig fullföljdes, men att hyreshöjningarna inte differentierades är inte korrekt. Så skedde, om än inte varje år och inte i enlighet med någon strukturerad modell.

Vidare framhålls att införandet av en modell för differentiering av de årliga hyreshöjningarna faller inom ramen för stadgarnas bestämmelse enligt §28 (att inhämta föreningsstämmans mening innan styrelsen fattar beslut av principiell art eller av större ekonomisk betydelse). Styrelsen delar inte denna uppfattning, framför allt mot bakgrund av att modellen är ett resultat av det uppdrag styrelsen fick av 2014 års föreningsstämma, nämligen att ”i samråd med hyresutskottet utarbeta och presentera en modell för hyressättningen inom SKB”. Uppdraget var inte förenat med ett krav på presentation vid en senare föreningsstämma eller någon samrådsskyldighet enligt stadgarnas §28.

Hyreshöjningsfördelningsmodellen har utvärderats och resultatet redovisats i rapport daterad 8 september 2021. Enligt beslut på föreningsstämma redovisas poängvärden för varje fastighet på föreningens webbplats. Enligt beslut vid 2023 års föreningsstämma ska modellen, inklusive eventuella tillämpningsprinciper, publiceras på SKBs hemsida, tillgänglig för alla medlemmar. Denna uppgift har förbisetts av föreningens förvaltningsorganisation. Styrelsen har säkerställt att detta rättas till och att publicering sker före föreningsstämman 2024.

Motion 10 redovisar förslag på ändring av de parametrar som hyreshöjningsfördelningsmodellen bygger på. Förslagen handlar om både huruvida och hur de ska tillämpas och viktas. Samtidigt som styrelsen noterar att motionären inte diskuterar parametern ”övriga förmåner” tar styrelsen tacksamt emot motionärens konstruktiva förslag för övervägande inför nästa utvärdering av modellen. Den är planerad att utföras 2026.

I motion 11 upprepar motionären innehållet i första att-satsen i motion 15 till 2023 års förenings- stämma. Styrelsen kvarstår i uppfattningen att en nyproducerad fastighet helt bör undantas från att ingå i en årlig hyreshöjning. En sådan fastighet ska därmed inte ingå i beräkningarna om en maximal skillnad mellan lägsta och högsta hyreshöjning på fyra procentenheter ett enskilt år. Så skedde inför 2023 och hyresutskottet var enig med styrelsen om denna tillämpning.

Enligt styrelsens bedömning, vilken delas av hyresutskottet, ska fastigheter som färdigställts/in- flyttas inom kortare tid än sex månader före tidpunkt för hyreshöjning, inte omfattas av aktuell hyreshöjning. Hyressättningen av lägenheter i aktuella fastigheter sker utifrån denna bedömning. Vid hyreshöjningen 1 januari 2024 ligger ingen av SKBs fastigheter inom denna sexmånadersperiod, varför samtliga fastigheter omfattas av hyreshöjning.

Hyreshöjningen 1 januari 2024 uppgick till 5,2 procent. Hyreshöjningsfördelningsmodellen har tillämpats för differentiering inom ramen för högsta skillnad om fyra procentenheter. Återstoden av höjningsbehovet, upp till 5,2 procent, har fördelats med samma procentsats för samtliga fastigheter. Resultatet är att spridningen mellan högsta och lägsta hyreshöjning för 2024 uppgår till fyra procentenheter (2,94–6,94 procent).

Den graf som motionären redovisar i motion 11 illustrerar effekten av olika procentuella hyres- höjningar som utgår från en enhetlig hyra. Då hyrorna i grunden är kraftigt differentierade, främst beroende på byggkostnadsläge och statliga subventioner vid byggtillfället och inte stadgarnas bestämmelser om hur hyra ska beräknas, är grafen kraftigt missvisande. Genom hyreshöjningsfördelningsmodellens parametrar, där nuvarande hyra ingår, syftar modellen till att rätta till detta faktum, även om det tar mycket lång tid. En fråga som, enligt styrelsens mening, borde utredas är huruvida de befintliga hyrorna följer stadgarnas bestämmelser om hyressättning eller om en mer genomgripande systematisk hyressättning borde utföras. (Anm: vid en systematisk hyressättning görs en helt ny hyressättning för ett helt fastighetsbestånd utgående från ett antal parametrar och hyresmassan omfördelas utifrån dessa). I SKBs fall skulle stadgarnas bestämmelser om storlek, standard, läge och ålder samt övriga förmåner knutna till lägenheten översättas till ett antal parametrar i en systematisk hyressättning gällande befintlig hyra – inte bara höjningen.

Sammanfattningsvis vidhåller styrelsen att hyreshöjningsfördelningsmodellen tjänar sitt syfte att differentiera hyreshöjningarna i enlighet med stadgarnas bestämmelser. Dess tillämpning anser styrelsen ligger inom föreningsstämmans beslut om hyresriktlinjer, varför den ska tillämpas till nästa utvärderingstillfälle. Då styrelsen menar att tillämpningen varit korrekt ska inte heller några korrigeringar av hyrorna bakåt i tiden göras.